Особенности оформления страховки в Австрии: интервью с экспертом. Членов сро обяжут дополнительно страховать отдельные риски, а может быть даже сформировать новый, уже третий компенсационный фонд Страхование ответственности застройщиков в италии

Поисковые теги: Источник фото:

Государство готово к решительным мерам для защиты прав дольщиков. А готовы ли к этому застройщики и страховщики? Об этом на пресс-конференции рассказали сами участники рынка

Ужесточение правил страхования гражданской ответственности застройщиков вызвало серьезный ажиотаж на рынке. Многие строительные компании восприняли нововведения негативно. Некоторые из них даже заговорили об остановке всего строительного комплекса России. Что же на самом деле происходит? Этой теме была посвящена недавняя пресс-конференция в агентстве «Интерфакс» «Мифы об Обществе взаимного страхования застройщиков».

Псевдодоговоры для псевдозащиты

С 1 октября вступили в силу поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, касающиеся страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками. В соответствии с этими изменениями установлены новые критерии для страховых организаций: осуществление страховой деятельности в течение не менее пяти лет, наличие собственных средств в размере не менее 1 млрд руб., в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 млн руб. и пр.

Одновременно появились и новые требования Банка России к обеспечению финансовой устойчивости компаний, страхующих ответственность застройщиков. В этой связи Центробанк опубликовал официальный список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2 214-го ФЗ и иным нормативным актам. В итоге оказались не обеспечены финансовыми гарантиями около 60% договоров долевого участия (ДДУ).

В каком-то смысле этого и следовало ожидать. Как рассказал зампред Комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы РФ Александр Хинштейн , еще на стадии рассмотрения законопроекта строители противились его принятию. А теперь со стороны части компаний начался его откровенный саботаж. Они заключают договоры страхования со страховыми фирмами по мизерным тарифам - вплоть до 0,15%. Понятно, что такие страховые возмещения не способны компенсировать потери дольщиков.

Положение со страхованием договоров остается острым. По информации председателя комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константина Тимофеева , в столице зарегистрировано 55 тыс. договоров долевого участия. И лишь 9 тыс. ДДУ (или 17% от общего числа) застрахованы.

Но надо учитывать, что некоторые строительные компании заключают псевдодоговоры, например, с условием внесения ежеквартальных взносов. То есть формально они существуют, но никакой защиты дольщикам не предоставляют. Дело дошло до того, что столичные власти направили письма в Росреестр с просьбой не регистрировать подобные документы.

Кризис бьет по дольщикам

Между тем положение с дольщиками ухудшается. Из-за того, что часть компаний по финансовым причинам не могут выполнить свои обязательства, число тех, кто не получит в обозначенные сроки своих квартир, будет расти. За прошедший год число обманутых дольщиков увеличилось на 16 тыс. человек, однако из них обеспечить жильем удалось лишь 3,5 тыс. человек.

За первые 7 месяцев 2015 года количество обманутых дольщиков возросло еще на 17 тыс. человек. Всего же, по имеющимся оценкам, до 10-15% застройщиков, использующих деньги дольщиков, находятся в зоне повышенного риска.

Увеличилось и число застройщиков, работающих по серым схемам. В таких условиях не принимать никаких мер - это значит доводить ситуацию до состояния взрывоопасной. Ко всему прочему она имеет долгосрочные экономические последствия для всего стройкомплекса: люди перестают инвестировать в строительство квартир свои сбережения не только из-за финансовых затруднений, но и вследствие недоверия к застройщикам и опасений, что, вложив свои кровные в жилье, его можно и не дождаться.

Великолепная двадцатка

На сегодня есть два способа защитить права дольщиков: использование банковской гарантии и заключение договоров страхования. По мнению депутата Хинштейна, второй вариант предпочтительней, поэтому он и должен стать основным.

Многие строители сегодня обвиняют страховщиков в том, что они не желают заниматься данным видом страхования. Однако Александр Хинштейн опровергает эти утверждения. По его словам, общение с выбранными страховыми компаниями свидетельствуют о том, что они готовы страховать риски застройщиков в пользу дольщиков.

Другое дело, что некоторые застройщики ранее заключили договоры со страховыми компаниями, которые ЦБ не допустил к работе в данном сегменте. В этом случае строителям придется перезаключать договоры с теми, кто получил допуск на рынок. Понятно, что это требует дополнительных трудозатрат и средств, но без них не обойтись.

В настоящий момент на рынок допущено 19 страховых компаний плюс «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВС).

ОВС мифы не нужны

Особая ситуация складывается вокруг ОВС. Часть застройщиков не желают признавать новую организацию, обвиняя ее в том, что она выражает интересы лишь узкой группы столичных монополистов.

Не всем нравится и необходимость платить вступительный взнос в ОВС размере 1 млн руб., что в среднем составляет одну четвертую часть от стоимости квартиры. Но, как справедливо отмечает Александр Хинштейн, если строительная компания не в состоянии заплатить такую сумму, возникает вопрос, что ей в таком случае делать на рынке строительства жилья?

С тем, что ОВС защищает интересы узкой группы строителей, решительно не согласен председатель правления этой организации, глава ГК «Мортон» Александр Ручьев . По его словам, в настоящее время 15% членов ОВС являются строительными компаниями Москвы и Московской области, а 85% членов работают в 34 регионах страны.

На сегодняшний день в ОВС состоит 170 компаний, еще 440 - в процессе принятия решения. Большинство клиентов - это представители малого и среднего бизнеса, которые испытывают сложности в своих взаимоотношениях со страховщиками. В планах ОВС создать 42 представительства по всей России.

Как рассказал Александр Ручьев, понимая сложность экономической ситуации, ОВС мониторит финансовое положение своих членов. Это позволяет устанавливать для каждой компании индивидуальный тариф в зависимости от ее финансовой устойчивости.

В 2016 году ОВС намерено аккумулировать резервный фонд в размере 5 млрд руб. И сегодня организация полностью готова выполнять те задачи, ради которых и была создана, убежден Ручьев.

От санатора до суда

Без усиления гарантийного начала рынок строительства жилья будет испытывать дополнительные сложности. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ Олега Бетина , ведомство будет помогать застройщикам. Однако положение сложное: банковская система снижает объемы кредитования отрасли, уменьшаются объемы ипотеки.

Это приводит к тому, что большое число возводимых объектов попадает в критическую зону. А значит, возникает опасность потери средств граждан. Поэтому принимаемые меры очень своевременны. Плохо же то, что мало кто из застройщиков готовился к моменту вступления нового закона в силу. Это и создает определенное напряжение на рынке, полагает чиновник.

Впрочем, государство не намерено ограничиваться принимаемыми мерами. Возможно, вскоре появится санатор рынка долевого строительства. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию разрабатывает проект формирования перестраховочного пула с участием страховых компаний. Идею АИЖК поддержал Банк России.

Рассматривается вопрос введения уголовной ответственности застройщиков за незаконное привлечение средств граждан в долевое строительство как один из способов его защиты, а также установление требований к капиталу застройщиков.

В отношении последнего прорабатываются разные цифры: для Москвы - 500 млн руб., для Московской области - от 100 до 200 млн руб., для регионов - 50 млн руб.

Эти требования вытолкнут с рынка недобросовестных застройщиков, что позволит его существенно оздоровить.

Владимир ГУРВИЧ

Страховая система австрийской республики

В Австрии значительная часть страхового сектора находится в федеральной и муниципальной собственности. Масштабы деятельности частных операторов в страховом деле ограничены законодательством и действиями различных профессиональных организаций. Эти ограничения преследуют цели поддержания достигнутого уровня социально-экономического благосостояния страны.

В последние годы темпы роста страхового сектора несколько опережали рост национальной экономики. Падение уровня процентных ставок заставило ряд обществ страхования жизни сократить распределяемую прибыль. Вместе с тем фактические процентные ставки выше низких темпов инфляции в стране (на уровне 2% в год).

Личное страхование

Наиболее активный элемент страховой системы Австрийской Республики — личное страхование. Действующие в данной сфере страховщики за последние четыре года добились 10% ежегодного прироста. В определенной мере эти успехи связаны с финансовыми проблемами федеральной системы социального обеспечения. Широкое распространение получили смешанное страхование жизни, пожизненное страхование (на случай смерти) и комбинированная форма договора, где страхователями одновременно являются два лица (например, супруги). Прочие виды страхования пытаются конкурировать с сектором личного страхования за достижение аналогичных результатов.

Государственное социальное обеспечение в Австрии является обязательным для всех лиц наемного труда и осуществляется через правительственные агентства. Формирование фонда государственного социального обеспечения ведется как за счет средств работодателя, так и за счет отчислений от заработной платы наемного труда. Из фонда государственного социального обеспечения выплачиваются пенсии и пособия по старости, в связи с травмой на производстве и в быту, профессиональным заболеванием. Кроме того, средства фонда расходуются на выплату пособий по безработице, а также на возмещение медицинских расходов застрахованному клиенту.

Частный страховщик

Все прочие сферы страхования обеспечиваются за счет услуг частных страховых компаний. Частный страховщик в Австрии может быть учрежден как акционерная компания, принадлежащая ее акционерам, либо как общество взаимного страхования, принадлежащее его страхователям-пайщикам.

Иностранные страховые компании могут проводить операции в Австрии через дочернюю страховую фирму (путем продажи части своих акций австрийскому контрагенту) или через специально открытое отделение. Из 68 страховых компаний, работающих на австрийском национальном страховом рынке, 60% контролируется пятью крупнейшими страховщиками. Зарегистрированы и работают на страховом рынке 54 страховых компании инкорпорированных в Австрии и 14 отделений иностранных страховых компаний. Примерно 30% австрийских страховых компаний контролируется международными страховыми группами.

Кроме операций по прямому страхованию, некоторые страховщики осуществляют перестраховочные операции для других национальных и иностранных страховщиков. Также имеется два специализированных перестраховочных общества. В зависимости от условий имеющейся лицензии, каждый страховщик может осуществлять все виды личного и имущественного страхования. В Австрии существует обязательное страхование гражданской ответственности владельцев (в том числе водителей и пилотов) автотранспортных средств, воздушных судов, операторов нефтегазопроводов, бухгалтеров, нотариусов и охотников за ущерб, причиненный своими действиями третьим лицам.

Продажа страховых полисов

Имеется возможность заключать договоры страхования напрямую, непосредственно со страховыми компаниями. Кроме того, налажена система продажи страховых полисов с помощью посредников — страховых брокеров и агентов. Полисы, удостоверяющие договор страхования гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств за ущерб перед третьими лицами, в ряде случаев, можно приобрести непосредственно в офисе страховщика. Данная форма страхового обслуживания («открытые двери») предоставляет страхователю 7%-ную скидку с исчисленной суммы страховой премии по базисному тарифу.

Новационные фирмы продажи страховых полисов также активно внедряются на австрийской страховой рынок. Благодаря новым технологиям и широком внедрению персональных компьютеров в повседневную жизнь, потенциальный клиент имеет возможность через модем в диалоговом режиме обсудить условия будущего договора страхования и, не выходя из дома, получить страховой полис, удостоверяющий заключенную сделку.

Развиваются также другие нетрадиционные формы продажи страховых полисов, например, через специальные автоматы, установленные в аэропортах страны. Используя этот автомат, авиапассажир может в течение нескольких секунд получить страховой полис, удостоверяющий договор от несчастных случаев на время полета. Оплату страховой премии можно произвести наличными деньгами и по кредитной карточке. Справедливости ради надо отметить, что система продажи страховых полисов через специальные автоматы пока занимает весьма малый удельный вес в общем объеме страхового бизнеса. Традиционные формы продажи страховых полисов, опирающиеся на рекламу в газетах, журналах, по радио и телевидению, являются преобладающими.

Страховой агент

Страховую компанию во взаимоотношениях со страхователем могут представлять две категории страховых агентов. Возможно, что страховой агент продает страховые полисы только данной страховой компании. Независимый страховой агент может одновременно продавать полисы нескольких страховых компаний. Никаких различий с правовой точки зрения между этими двумя агентами не существует. Каждый страховой агент имеет право подписывать контракт или представить компанию. Вместе с тем, страховщик может особым образом ограничить правомочия страхового агента рамками какой-либо определенной территории (отведенный участок). Ограничения правомочий страхового агента отведенным участком подробно оговариваются в заключаемом трудовом контракте.

В настоящее время в Австрии насчитывает около 10 000 страховых агентов, которые работают от имени и по поручению одной страховой компании. Кроме того, насчитывается более 15000 независимых страховых агентов, продающих своим клиентам страховые полисы сразу нескольких страховых компаний. Большинство независимых агентов выступают в качестве агентов-совместителей, сочетающих основную работу с аквизицией. В частности, в сельских районах страны страховые агенты-совместители обеспечивают значительные суммы прироста страховой премии и количества заключенных договоров страхования.

Если страховой агент действует от имени и по поручению сразу нескольких страховых компаний, то для каждой из них он может работать только в одном классе страхования. Данная норма преследует цели устранения нездоровой конкуренции между страховыми компаниями — принципами желающими привлечь наиболее квалифицированных страховых агентов на свою сторону.

Независимые страховые агенты работают на основе комиссионного вознаграждения. Страховые брокеры также весьма активны на рынке. С их помощью обеспечивается примерно 6-8% страхового бизнеса. Независимые страховые агенты и брокеры должны отвечать требованиям Торгового уложения.

Лицо, желающее выступать в качестве независимого страхового агента или брокера, должно обратиться с заявлением в Федеральную Торговую Палату, которая выдает соответствующие разрешения на данный вид деятельности (первый этап) и сертификат после трехлетней практики в страховом бизнесе (второй этап). Срок страховой практики может быть сокращен на один год, если заявитель имеет диплом об окончании австрийского университета (только юридического или экономического факультетов).

Страховой надзор

Страховой надзор в Австрии был установлен более 100 лет назад. На сегодняшний день сфера страхования регулируется правовыми нормами Закона о страховом надзоре 1978 г. (Versicherungsaufsichtsgesetz — VAG), который окончательно вступил в силу в октябре 1986 г. Все виды деловой активности страховщиков подпадают под действие VAG. Действие указанного закона направлено, в первую очередь, на защиту интересов страхователей.

Орган государственного страхового надзор (Versicherungsaufsichtishehoerde — VAB) является частью Министерства финансов Австрии. VAB наделен широкими полномочиями и рассматривается не только как орган надзора, но и как орган, регулирующий страховой рынок. Следует заместить, что, в целом, страховой надзор в Австрии довольно жесткий, по сравнению с другими странами Западной Европы, в том числе Великобритании. Все страховые компании, оперирующие на страховом рынке, обязаны получить лицензию VAB. Выдача лицензии означает, что данный страховщик соответствует требованиям страхового законодательства. Страховой надзор распространяется на все страховые компании инкорпорированные в Австрии, а также австрийские отделения иностранных страховых компаний. В компетенцию VAB входит страховой надзор по всем направлениям бизнеса инкорпорированных страховщиков и в части операций, совершаемых на национальном страховом рынке, для австрийских отделений иностранных страховых компаний.

Получение лицензии

Для получения лицензии страховщик должен представить в VAB бизнес-план, в котором указываются классы страхования, приводятся стандартные условия страховых договоров, сообщаются фамилии двух управляющих директоров страховой компании или в случае открытия отделения иностранного страховщика — двух местных представителей. Прикладывают актуарный расчет тарифной ставки по каждому виду страхования. Описывается процедура удовлетворения претензий страхователя по факту страхового случая. Сообщается порядок взаимодействия по перестрахованию рисков. Справочно дается прогноз ожидаемых финансово-экономических результатов будущей страховой деятельности.

Бизнес-план иностранного страховщика, намеревающегося открыть отделение в Австрии, должен содержать только предложения по содержанию условий страхования, которые он хочет предложить на местном страховом рынке. Выражая одобрение в части представленных документов на лицензирование, VAB, может предложить страховщику внести в качестве гарантии своих обязательств перед страхователями определенный денежный депозит государственному казначейству. На практике внесение денежного депозита обычно связано с открытием отделения иностранного страховщика в Австрии.

Отделения иностранных страховщиков, действующих на национальном страховом рынке, поднадзорны VAB на тех же условиях, что и австрийские страховые компании. Иностранные страховщики должны отвечать всем стандартам, выдвигаемым местными требованиями. Кроме того, дополнительно они должны постоянно иметь определенный строго лимитированный минимум постоянного капитала в стране пребывания. Указанные минимум с одобрения VAB должен быть проинвестирован в малорискованные активы (обладающие высокой ликвидностью), которые могут быть использованы только для удовлетворения заявленных претензий по фактам страховых случаев австрийскими страхователями.

Перестраховочная деятельность особым образом не регламентируется. Не существует ограничений передавать или принимать риски в перестрахование, а также в ретроцессию. Вместе с тем, VAB наделен правом аннулировать или существенно изменять условия договора перестрахования и ретроцессии, если сочтет их противоречащими нормам права.

Права интервенции

Характеризуя деятельность VAB, следует отметить, что наряду с лицензированием страховой деятельности, надзор имеет широкие права интервенции (вмешательства) в дела страховщиков. Эти права закреплены нормами законодательства, включая право требовать информацию об операциях страховщиков и их документарное подтверждение. Кроме того, в любой момент VAB может организовать ревизию (инспекционную проверку) любого аспекта деловой активности страховщика. При наличии достаточных к тому оснований в компетенции VAB вмешиваться в технические, организационные и управленческие вопросы деятельности страховщика.

Если страховщик не подчиняется законным требованиям страхового надзора (в форме письменных предписаний) лицензия может быть отозвана. Данная норма, однако, применяется в исключительных случаях, когда, например, очевидна финансовая несостоятельность страховщика или его деятельность угрожает национальным интересам. Лицензия также отзывается, когда установлены факты грубого нарушения прав страхователей.

Резервные фонды

Закон о страховом надзоре (VAG) требует от каждого страховщика соблюдения определенного уровня платежеспособности. Страховщики обязаны создавать специальные резервные фонды, которые должны удовлетворять будущим обязательствам по заключенным договорам страхования жизни и некоторым потенциальным убыткам по возмещению медицинских расходов. Указанные резервные фонды находятся в доверительном управлении независимых трастов, одобренных органом страхового надзора. Средства этих фондов имеют строго целевой характер расходования (только на возмещение ущерба в тех видах страхования, для которых они были созданы). Таким образом, они не могут быть использованы для удовлетворения претензий каких-либо других кредиторов.

В Австрии существуют требования к размеру минимального капитала для организации страхового дела. Этот размер зависит от вида страхования. Например, для транспортного страхования он составляет 30 млн австрийских шиллингов, для личного страхования — 70 млн австрийских шиллингов, для прочих видов — 100 млн австрийских шиллингов. Некоторые направления инвестиций требуют специального одобрения VAB.

Годовой финансовый отчет

Местное законодательство требует от всех страховщиков составления годового финансового отчета (по формам и в объемах, определяемых органом страхового надзора). Имеются особенности в составлении этих отчетов для страховщиков, которые не занимаются операциями личного страхования. В целом финансовый отчет включает годовой бухгалтерский баланс, расшифровку по счету «Прибыль или убыток», подробную таблицу поступления, страховой премии по видам страхования и пояснительную записку к бухгалтерскому баланесу. От холдингов не требуется составления консолидированного баланса.

В рамках этих общих требований к составлению финансового отчета имеется ряд особенностей. Так, например, требуется составление бухгалтерского баланса и расшифровка по счету «Прибыль и убыток» для операций личного, медицинского и иных видов страхования, даже если они проводятся в рамках одной и той же страховой компании. Такое пристальное внимание к источникам и движению средств страховщика обусловлено задачами налогообложения прибыли.

Годовой финансовый отчет любого страховщика должен содержать заключение внешнего аудита (т.е. сертифицированного аудитора) о достоверности представленных сведений. В аудиторском заключении особое внимание уделяется анализу каждой статьи бухгалтерского баланса и каждой позиции в расшифровке по счету «Прибыль и убыток». Аудитор должен также отметить в своем заключении соблюдение норм страхового законодательства. Аудитор несет ответственность по закону за достоверность аудиторского заключения.

Внешний аудит

Не позднее 6 месяцев по окончании года финансовый отчет, а также доклад совета директоров о результатах работы страховой компании должен быть доступен акционерам или пайщикам (общества взаимного страхования) для ознакомления. Финансовые отчеты публикует для всеобщего сведения специализированное периодическое издание. Аудиторское заключение также должно быть известно страховому надзору, совету директоров страховой компании и страхователям. Кроме того, результаты внешнего аудита страховой компании аудитор докладывает непосредственно в VAB. Указанный доклад должен содержать оценку финансового состояния страховщика. Срок представления этого доклада в VAB. Указанный доклад должен содержать оценку финансового состояния страховщика. Срок представления этого доклада в VAB не позднее 7 месяцев по окончании года. В свою очередь VAB может потребовать от внешнего аудитора страховщика предоставления какой-либо дополнительной информации, не включенной в ранее установленные формы и объемы годовой отчетности. Доклад внешнего аудитора в VAB проверяется органом страхового надзора с точки зрения соответствия ранее заявленному бизнес-плану и приложенным к нему документам (для выдачи лицензии). Доклад внешнего аудитора в VAB носит конфиденциальный характер и не подлежит оглашению для широкой общественности.

Налогообложение

Налогообложение доходов от страховой деятельности весьма отличается от российской специфики. Австрийское корпоративное налоговое законодательство делает различия между компаниями-резидентами и компаниями-нерезидентами. Компании, имеющие штаб-квартиру на территории Австрии и осуществляющие оттуда оперативное управление, рассматриваются как субъект налогообложения доходов от деятельности, независимо от страны происхождения. Вместе с тем, компании, не имеющие штаб-квартиры на территории Австрии или не осуществляющие оперативное управление системой отсюда, подлежат налогообложению от источников доходов австрийского происхождения.

Налогооблагаемый доход определяется как прибыль по результатам финансового года за вычетом необлагаемого минимума и специальных статей затрат (относящихся на издержки хозяйственной деятельности), текущие ставки корпоративного налога — 30%. Какая-либо его дифференциация отсутствует. Физические лица, приобретающие страховые полисы личного страхования за светличных доходов, в основном освобождаются от уплаты подоходного налога. Однако установлен максимальный предел расходов физического лица по уплате страховой премии в счет приобретаемых страховых полисов. Он составляет 40 000 австрийских шиллингов в год. Если страхователь сверх 40 000 австрийских шиллингов израсходовал на уплату страховой премии еще 20 000 австрийских шиллингов, то с превышаемой суммы налогооблагаемая база уменьшается на 50%. Налог удерживается страховщиком у источника (т.е. при уплате весьма крупной страховой премии) и перечисляется налоговому ведомству. Кроме того, страховая премия может оказаться источником налогообложения в зависимости от того, относится сам страхователь к числу резидентов или демицилей в Австрии. Скажем, если страхователь оплачивает страховую премию иностранному страховщику, который оперирует в Австрии без образования отделения своей компании, то ставка налогообложения увеличивается в 5 раз по сравнению с обычно действующей. На 10% снижается налог на содержание пожарной охраны, если физическое лицо имеет договор страхования домашнего имущества и полностью освобождается от уплаты этого налога, если заключен договор огневого страхования. В целом страховая премия освобождена от налога на добавленную стоимость.

Защита прав дольщиков, вкладывающих свои средства в строительство жилья, очень актуальна. Конечно, деятельность застройщиков регламентируется договорными обязательствами, но реалии таковы, что права дольщиков нарушаются очень часто.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Одна из главных причин – банкротство компаний-застройщиков, у которых нет собственных активов. Отношения между всеми сторонами долевого строительства регламентирует Федеральный закон РФ (ФЗ-214), принятый в 2014 году. В прошлом году в этот законодательный акт внесли значительные правки. Часть изменений начала «работать» с марта этого года.

Страхование в страховой компании

Ответственность застройщика определена договором страхования. Это обязательный документ, без наличия которого осуществлять любые строительные работы запрещается.

Такой договор заключается для защиты участников сделки, деньги которых привлекают для реализации строительного проекта. Страховой контракт имеет силу с момента его регистрации и до сдачи многоквартирного строения в эксплуатацию.

В поправках к закону ФЗ-214 четко прописали правила сдачи помещений в эксплуатацию. Эти дополнения защищают не только интересы дольщиков, но дают возможность застройщикам обезопасить себя от недобросовестных дольщиков.

Особенности страховки

Договор страхования гражданской ответственности является законным документом только после его регистрации в Росреестре.

Договор имеет юридическую силу от даты его государственной регистрации и до передачи готового помещения собственнику.

После заключения договора со страховщиком, застройщик должен ознакомить с условиями страховки всех участников долевой застройки.

При составлении договора со своим первым клиентом, застройщик обязан иметь зарегистрированную страховку и ознакомить с ней будущего дольщика.

Если произошел страховой случай, то дольщик имеет возможность потребовать возмещение ущерба в течение 2 лет после передачи ему жилья.

Документ страхования ответственности имеет важные особенностей. Например, минимальная сумма страховки не может быть ниже цены договора. Данную сумму вычисляют с учетом оценочной стоимости жилья в регионе, где планируется строительство.

Не предусмотрена в такой страховке довольно популярная франшиза, определяющая финансовую часть убытков, которая не подлежит возмещению.

Если произойдет расторжение или досрочная приостановка действия страхового договора, то это не освободит застройщика от выполнения обязательств, если наступит страховой случай.

Правила

  1. Согласно закону (ФЗ-214), собственный капитал застройщика должен был составлять не меньше 5% от стоимости всех площадей (нежилых и жилых) построенного здания. Если эта норма не соблюдена, то застройщику приходилось искать поручителя. Причем минимальная сумма их общего капитала должна была быть не менее миллиарда рублей. Это положение создавало определенные трудности, особенно не очень крупным компаниям, и не устраивало застройщиков. В Министерстве строительства и ЖКХ 20 апреля 2016 года озвучили новые нормы, которые ставят минимальный размер уставного капитала компании-застройщика в зависимость от общей площади возводимого объекта.
  2. Застройщик должен иметь «чистую историю»: не привлекаться ранее к процессам, связанным с ликвидацией или банкротством, не иметь других проблем с законом. Также, у компании не должно быть задолженности за предыдущий год, а ее руководитель и главный бухгалтер не должны иметь судимость. Любое из перечисленных нарушений лишает застройщика права на использование финансовых взносов дольщиков.
  3. С марта все застройщики обязаны создать свой официальный сайт и размещать на нем, означенную законодательством информацию и документы. В списке разрешительные акты на землю, на застройку данного участка, полный пакет проектной документации, текст договора о долевом участии и другие.
  4. В проектной декларации необходимо указывать максимально широкий перечень характеристик строящегося объекта , полную информацию о своей компании, контакты для обратной связи. Эта декларация будет доступной, т.к. заполнять придется электронную форму на специальном сайте, а не отправлять по почте, как требовалось ранее.
  5. Страховые документы заключают страховая компания и застройщик. Если обязательства по строительству не будут выполнены или дом не сдадут к указанному сроку, то дольщики получат страховые выплаты. Их размер оговаривается при заключении страхового полиса и вносится в соответствующий раздел документа.
  6. Страхование ответственности предполагает определенные убытки для компании-застройщика. Ей придется оплатить: ущерб за несвоевременную сдачу объекта, нарушение норм безопасности при выполнении строительных работ и т.д.; услуги суда или юридических компаний, если дольщики будут отстаивать свои права.

Необходимые документы

Для оформления страхового договора и оценки тарифа необходимо представить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную декларацию (в том числе паспорта гендиректора и главногобухгалтера, устав, ИНН, ОГРН организации);
  • правоустанавливающую документацию на землю;
  • градостроительный план земельного участка;
  • разрешение на ведение строительства многоэтажного здания на этом участке;
  • бухгалтерскую отчетность (ф.1 и ф.2) за 3 года;
  • договор (или проект) долевого участия (ДДУ).

Страховая компания может запросить дополнительные данные, например, договор Генподряда, договоры займа, кредитования и прочие.

Страховой случай

Основной страховой риск при долевой застройке – невыполнение обязательств перед дольщиками.

Страховыми случаями признают такие ситуации:

  1. Прекращение (прерывание) строительных работ.
  2. Банкротство компании-застройщика.
  3. Неполучение квартиры.
  4. Отказ от возврата ресурсов, вложенных в строительство.Перечень рисков не ограничен. Например, можно оформить страховку от пожара или других бедствий. Закон ограничивает только максимальный размер выплат.

Выплаты

Минимальный размер страхового возмещения по такому виду страхования определяют исходя из стоимости договора. Страховщик обеспечивает выплаты только в пределах указанной суммы.

При этом, размер денежного возмещения не должен быть меньше расчетной суммы, которая зависит от общей площади помещений, передаваемого дольщику, и средней стоимости 1 м 2 жилой площади на рынке недвижимости в данном районе.

Расчет этой суммы производят представители исполнительной власти на момент подписания договора страхования.

Страховые компании, которые страхуют застройщиков

Страхование застройщиков – очень убыточная услуга. Большинство компаний предпочитают не работать в этом сегменте страховых услуг.

При этом, Центральный банк РФ назвал 27 страховых учреждений, имеющих право заключать страховые договора гражданской ответственности застройщиков:

  • БАЛТ-Страхование;
  • Восхождение;
  • ГУТА;
  • Диамант;
  • Инвестстрах;
  • Интерполистраст;
  • ИСК Евро-полис;
  • Купеческое;
  • Лексгарант;
  • Мастер-гарант;
  • МЕСКО;
  • НАСКО
  • Пари;
  • Помощь;
  • Приоритетное страхование;
  • Проминстрах;
  • Респект-полис;
  • СК Екатеринбург;
  • Страховая инвестиционная компания;
  • Строительная страховая группа;
  • Татарстан;
  • Универс-гарант;
  • Факел;

Также, есть утвержденный перечень кредитных учреждений (более 200), которые имеют право на поручительство при составлении договора страхования.

Единственная серьезная проблема, существующая при страховании – вероятность банкротства страховщика.

Но если страховая компания успешно работает на рынке страховых услуг более 5 лет и имеет положительные отзывы, то ее можно рассматривать, как надежного партнера.

Ориентировочная стоимость

Стоимость страхового договора не является фиксированной величиной и зависит от многих факторов. К основным можно отнести:

  1. Деловую историю застройщика: его репутация, финансовое положение.
  2. Количество уже сданных в эксплуатацию объектов, условия их сдачи.
  3. Привлекательности района, где возводится объект.
  4. Юридическая история застройщика (наличие судебных тяжб, связанных с предыдущей деятельностью)

Тарифы

Страховой тариф устанавливается в результате соглашения сторон (страховщик-застройщик). Государство тариф не регулирует.

При этом, согласно закону, страховые учреждения обязаны экономически обосновывать установленные цены. Их рассчитывают исходя из статистической информации за 3 последних года.

Существенно влияют на величину тарифа следующие данные:

  1. Финансовое состояние застройщика.
  2. Наличие успешного опыта реализации строительных проектов.
  3. Особенности запланированного объекта и т.д.

Таким образом, тариф (минимальный) страхования будет 1% от общей суммы сделки.

Если у застройщика сомнительная деловая репутация, и если строительство будет вестись в не очень престижном районе, страховой тариф может увеличиться значительно.

Гарантия банка

Поручительство банка – еще одна возможность страхования. Банк-поручитель берет на себя все обязательства страхователя, т.е. гарантирует компенсацию средств инвестору, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.

Надо отметить, что в отличие от страховых организаций, банковские учреждения не только взимают 1-3% от цены объекта за свои услуги, но берут в залог имущество: земельный участок, полученный под строительство, дорогостоящую строительную технику или другую ценную собственность застройщика.

Поручительство действительно в течение 2 лет передачи квартиры собственнику.

Банк, как и страховые учреждения, обязан вернуть дольщику всю сумму, вложенную им в стройку. Финансовые учреждения, которые могут претендовать на право выступать поручителями, должны заниматься банковской деятельностью от 5 лет и более их уставной капитал должен быть более 200 миллионов рублей, оборот – от 1 миллиарда рублей.

Кроме того, к такому банку не должно быть претензий от Центрального банка РФ.

Руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин сообщил о том, что правительство Москвы совместно с Минстроем России, а также с Ассоциациями НОСТРОЙ и НОПРИЗ рассматривают возможность создания института обязательного страхования ответственности , в случае выявления скрытых дефектов здания. «Здесь мы предлагаем использовать опыт Великобритании и Франции», - подчеркнул Сергей Иванович.

Как считают федеральные и московские власти, дополнительное обязательное страхование застройщиков необходимо, чтобы гарантировать выплаты людям, пострадавшим из-за скрытых дефектов зданий, которые возникли по вине строителей, проектировщиков или изыскателей и выявились в ходе эксплуатации, чем причинили вред этим потребителям.
Напомним, что в настоящее время строительные СРО и так уже формируют два компенсационных фонда:

1.Компфонд возмещения вреда (ВВ);

2.Компфонд обеспечения договорных обязательств (ОДО).

Кроме этого, подавляющее большинство СРО осуществляют страхование как одного, так и второго компенсационного фонда, что является для них дополнительным финансовым бременем. Правда, некоторые СРО формируют только один компенсационный фонд и соответственно осуществляют страхование только этого компфонда.

Следует отметить, что по новому законодательству застройщики формируют ещё один компенсационный фонд - компфонд долевого строительства, а в специальных случаях дополнительно получают банковские гарантии, то есть количество сборов ещё больше увеличивается.

Однако Минстрой, НОПРИЗ и НОСТРОЙ рассматривают возможность, чтобы строительные компании обеспечивали выплату нового сбора - за скрытые дефекты построенных зданий. Обязанность за осуществление этого сбора ляжет на плечи СРО. Считается, что, скорее всего, это будет страхование, но не исключено и появление ещё одного, уже третьего, компенсационного фонда. Поскольку, как высказываются специалисты Минстроя России, страховая компания платит, только если захочет, получить от неё страховые выплаты очень сложно. В то время как компенсационные фонды, хоть и были во многом растрачены в предшествующее время, но, согласно последним поправкам в действующее законодательство, размещены на специальных счетах в уполномоченных банках, потому риски их утраты значительно уменьшились. Тем самым, вероятность компенсации вреда, нанесённого потребителям через выявившиеся скрытые недостатки, значительно увеличилась.

То есть компфонды «на месте», они осязаемы. У потребителей больше шансов получить их, нежели выплаты страховых компаний, которые, как показывает практика, иначе как через многочисленные суды не взыщешь, да и то в страховании столько нюансов, что 70% потребителей в принципе не могут выиграть у страховых компаний и уходят ни с чем.

Очевидно, что с принятием новых поправок СРО получат новые обязанности, а строители - новые сборы, что ляжет дополнительным грузом на плечи потребителя.

Похожие статьи