Договор по 214 федеральному закону. Что такое ДДУ? О предмете регулирования ФЗ

Для возмещения затрат при строительстве многоквартирных домов, застройщики привлекают денежные средства граждан, обеспечивая им в результате долю в будущей недвижимости. Для урегулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги, с целью приобретения доли в жилищном комплексе, было принято соответствующее законодательство

Что представляет собой закон?

Федеральный Закон № 214 регламентирует взаимоотношения физических и юридических лиц, связанных с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, чьи денежные средства привлекаются для строительных работ, приобретают право общей долевой собственности в возводимом жилом доме или другом недвижимом объекте. Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто является участником долевого строительства.

Текущее законодательство допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые находятся только на стадии строительства, в следующих случаях:

  • При составления договора на участие в долевом строительстве;
  • На основании специальных жилищных сертификатов, которые закрепляют за гражданами право на долю в строящейся недвижимости. Эти документы выдаёт застройщик, владеющий или арендующий земельный участок, на котором ведётся строительство, и обладающий разрешением на соответствующие работы;
  • Жилищно-строительными кооперативами, деятельность которых регламентируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлекать деньги граждан на строительство на основаниях, нарушающих или обходящих вышеперечисленные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные предписания, он может расторгнуть её, обратившись в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением.
Лица, которые привлекают денежные средства граждан для возведения недвижимости в нарушение предписанных правил, несут ответственность согласно статье .
Данное законодательство регламентирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых зданий блочного типа, состоящих из более чем трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются инвестициями в возведение недвижимости и не связанных договором о долевом строительстве. Указанные отношения регламентируются и

Федеральный закон № 214 был принят Государственной думой в третьем чтении 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Закон был подписан президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 года.

Какие были внесены изменения?

Последние изменения в статье 9 , о порядке расторжения договора, произошли 03.07.2016, посредством Федерального Закона № 304-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1.1 , предусматривающего случаи расторжения контракта лицами, являющимися участниками долевого строительства. Была переписана 2-я часть данного пункта. Она предусматривает возможность расторжения договора при существенных изменениях планировки жилого дома, которые при этом изменяют указанную в документах жилплощадь выше допустимого значения (5%). Этой же правкой были внесены изменения в пункт 1.2 , гласящий следующее: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если тот выполняет все предписанные обязательства и не нарушает постановлений текущего законодательства.

Изменения в статье 6 , регулирующей сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, были внесены № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2 , в изменённом виде предусматривает, что застройщик, в случае нарушения установленных сроков сдачи строительства, должен выплачивать участнику доли неустойку. Если участником является гражданин (физическое лицо), тогда размер неустойки увеличивается вдвое. При нарушении установленных сроков передачи по вине гражданина, вследствии уклонения от подписания передаточных актов, застройщик освобождается от обязательства выплачивать неустойку.

Изменения в статье 7 , предусматривающей гарантии качества, были совершены постановлением Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция коснулась пунктов 1.1, 6, 7 и 8 . Содержание данных пунктов статьи следующие:

  • Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, о сроках пользования и входящих в него частей: отделки, инженерных систем, конструкций и прочего, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
  • Шестой пунк т текущей статьи предусматривает право участника подавать в суд иск или направить застройщику требование, если в течение гарантийного срока были выявлены дефекты строительства. Застройщик обязан устранить найденные недостатки в согласованный срок, в противном случае, участник вправе обращаться в судебную инстанцию.
  • Пункт 7 снимает обязательства с застройщика исправлять найденные в течение гарантийного срока дефекты, если он сможет доказать, что их повреждения являются следствием их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также ненадлежащего самостоятельного ремонта.
  • Восьмой пункт статьи 7 обязывает застройщика выплачивать неустойку гражданам, которые приобрели недвижимость в целях проживания, если выявленные дефекты не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчёта размера пени.

Статья 5 , устанавливающая порядок расчёта цены договора, была изменена 29.07.2017 постановлением № 218-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1 . Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения и общей площади объекта строительства. Если к жилому помещению примыкают веранды, балконы, террасы и прочее, считается общая приведённая площадь помещения с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения статьи 19 , регламентирующей проектную декларацию, состоялись 29.07.2017 в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, которые коснулись пунктов 2 и 6 .
Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта в компетентный орган исполнительной власти для утверждения. Для оперативного проведения данной процедуры следует заполнить соответствующую форму проектной декларации на установленном компетентным органом сайте и использовать электронную подпись для идентификации застройщика.

Шестой пункт обязывает застройщика оперативно и регулярно вносить изменения в проектную декларацию на своём официальном сайте, а также в течение пяти дней отправлять изменённый вариант декларации в уполномоченное ведомство.

Последним изменением статьи 4 , устанавливающей правила оформления договора участия в долевом строительстве, которое состоялось 29.07.2017, было отмена пункта 2 , о чём указано в Федеральном законе № 218-ФЗ.

Скачать действующую редакцию ФЗ 214

Действующая редакция Федерального закона 214 об участии в долевом строительстве с учётом всех последний изменений относится к 29 июля 2017 года.

Надежные застройщики предпочитают работать согласно закону №214-ФЗ. Это значит, что квартиры в новостройках продаются на основании заключения договора долевого участия. Благодаря этому, покупатели получают определенные гарантии, их риски снижаются. В условиях закона 214-ФЗ квартира регистрируется в ГУ ФРС (Федеральная регистрационная служба), поэтому можно быть уверенным в надежности договора. Недобросовестный застройщик не сможет продать ее дважды. Закон дает возможность продавать жилье по переуступке еще до перевода квартиры в собственность.

Федеральный закон 214-ФЗ регулирует отношения между физическими лицами юридическими лицами-застройщиками, правила привлечения средств населения для строительства жилья на основе договора долевого строительства, возникновение права собственности у покупателя жилья. В законе оговаривается гарантия прав и интересов, сохранности имущества участника.

Статьи закона предусматривают различные ситуации по невыполнению статей договора. Они защищают участника долевого строительства от обмана, от неполного выполнения условий договора. Основываясь на положения закона, можно найти способы решения спорных вопросов с застройщиком и взыскания с него убытков.

Закон жестко вынуждает застройщика выполнять условия договора долевого участия.

Он предлагает варианты, когда дольщик с полным правом может расторгнуть договор и получить от застройщика неустойку. Это возможно по следующим причинам:

  1. При невыполнении застройщиком сроков строительства, оговоренных в договоре.
  2. В случае приостановки или прекращения строительства новостройки или другого объекта, в составе которого возводится дом с долевым участием, а также при возникновении обстоятельств, подтверждающих изменение сроков объекта.
  3. При внесении в проект строительства значительных изменений, в том числе и изменений в размере объекта долевого строительства.
  4. При изменении назначения нежилых помещений или общего имущества в новостройке.
  5. В случае нарушения обязанностей, вмененных застройщику согласно части 2-й статьи 7 закона.
  6. При нарушении качества строительства объекта долевого строительства.
  7. В иных случаях, оговоренных законом.

Расторжение договора обязывает застройщика вернуть средства, оплаченные дольщиком по договору долевого строительства. Кроме этого застройщик должен выплатить пеню за использование средств дольщика. Она насчитывается в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка на день возврата средств дольщику за весь период, прошедший с даты внесения им средств на счет застройщика.

Любое невыполнение застройщиком своих обязательств в рамках закона грозит ему штрафными санкциями, которые выплачиваются в пользу дольщиков.

Закон 214-ФЗ - это свод положений, всесторонне защищающих дольщиков. Он однозначно определяет понятие сроков сдачи объекта, наказания застройщиков при нарушении закона. Важно и то, что договор долевого участия регистрируется ФРС и контролируется государственными органами.

Перед регистрацией договоров долевого участия ФРС проверяет документы застройщика, анализирует его деятельность, оценивает конкретный проект застройщика. Это значительно снижает риски мошенничества, срыва сроков сдачи.

В случае, когда застройщик не работает по закону 214-ФЗ и продает квартиры другим способом, не по ДДУ, покупатель должен очень осторожно подходить к договору с такой компанией. Это может говорить о том, что застройщик не может пройти проверку ФРС. Поэтому покупатель не имеет никаких гарантий по части сдачи дома, соблюдения сроков и выполнения застройщиком обязательств.
Если сравнивать покупку жилья по ДДУ (договора долевого участия) и ПКП (предварительный договор купли-продажи), следует понимать различие. Оно состоит в том, что ДДУ можно продать по переуступке, а ПКП нельзя. Если застройщик не желает регистрировать собственность, ДДУ поможет выделению собственности через ГУ ФРС. В случае с ПКП такое возможно лишь с помощью суда.

Регистрация в ФРС устраняет проблему двойной продажи жилья. Она могла возникнуть либо из-за мошенничества застройщика, либо в результате ошибочных действий менеджеров по продаже. Часто квартиры, продаваемые на стадии котлована, оказывались задвоенными в результате ошибок и отсутствия на них номеров. Регистрация в ФРС - серьезный процесс, который подразумевает электронную регистрацию и создание четких баз жилья.

Положительный момент при регистрации в ФРС и в том, что она устраняет нестыковки и несогласованность действий застройщика и инвестора или застройщика и подрядчика. Эти ситуации предполагают продажу застройщиком части квартир подрядчику или инвестору. Продажа квартир населению и теми, и другими приводят к аннулированию договоров, появлению двух хозяев на одну квартиру, потере и денежных средств, и собственности.
Неприятные ситуации возникали и в том случае, когда покупатель квартиры выяснял, что не может получить ее в собственность в связи с нахождением ее в залоге. Застройщик часто берет кредит у банка, выставляя в залог квартиры. И в случае невозврата застройщиком кредита, банк не позволит оформить на них собственность.

Эти проблемные ситуации создают договора паевого взноса, договора ЖСК (жилищно-строительный кооператив), договора предварительной купли-продажи. Заключение договора долевого участия устраняет эти риски и максимально защищает покупателя жилья.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 . В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест .

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

покупка квартиры по ФЗ 214 — какие существуют тонкости с недавнего времени в долевом строительстве и что следует обязательно знать дольщику.

О покупке квартиры по ФЗ №214

К сожалению, многие российские граждане не желают повышать свой уровень правовой культуры, что может привести к неприятным последствиям. Особенно важно повышать юридическую компетенцию в плане вопросов, связанных с жильем и строительством.

Немного о самом законопроекте.

Он был принят Государственной думой 30.12.2004, отредактирован 13.07.2015 называется «ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Общая информация о ФЗ №214

Главные тезисы, которые развивает этот законопроект в редактуре от 13.07.2015, заключаются в следующем:

1. Привлечение физических лиц для создания новых строений, а также привлечение спонсоров, готовых инвестировать в проект, может проходить только при соблюдении определенных моментов:

  • договора общего участия в долевом строительстве, которое подписывается обеими сторонами сделки;
  • обеспечении выпуска облигаций и жилищных сертификатов;
  • желательно для развития проектов жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов привлекать инвестиции.

2. По Закону организатор стройки может привлекать инвестиции, имея на руках документы, предоставляющие право на строительство.

Как правило, это публичная проектная декларация, разрешение на строительство от муниципальных органов, права на земельный участок, где будет указана необходимая информация о территории застройки и характере пользования – личная собственность, безвозмездное пользование, аренда/субаренда и т.д.

3. При составлении договора об участии нескольких сторон в долевом строительстве, нужно указать в документе срок постройки и передачи объекта от застройщика к контрагенту , стоимость и порядок уплаты, срок гарантии, распространяющийся на объект долевого строительства, обязательства, которые накладываются на обе стороны согласно договору, а также способы их обеспечения.

Соблюдение вышеуказанных условий позволит снизить риск мошеннических манипуляций в ходе оформления договора и дальнейшего строительства.

4. Об окончании строительства

В законе есть подробная информация, касающаяся окончания сроков строительства. В ряде статей законопроекта указывается два немаловажных момента:

а) Если после оформления договора и в ходе строительства произошли открытые нарушения по соблюдению сроков строительства и сдачи объекта контрагенту, то застройщику нужно выплатить участнику долевого строительства заранее оговоренную по договору неустойку, а также пени.

Стандартный размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, который будет действовать в указанную в договоре дату исполнения обязательства, а также от основной информации в договоре, где указывается стоимость каждого дня просрочки.

В том случае, если участник долевого строительства – гражданин другого государства, застройщик должен будет выплатить ему неустойку в двойном размере, а также проценты за каждый день просрочки.

б) Есть ситуации, когда строительство многоквартирного дома или любого другого архитектурного объекта претерпевает финансовые сложности, и сдача объекта откладывается на иной срок, не оговоренный между сторонами в договоре.

В этом документе будет указана соответствующая информация о причинах просрочки, а также предложение изменений условий в договоре, касающихся срока сдачи. Только в таком случае можно избежать уплаты неустойки.

Изменение срока передачи объекта строительства от застройщика к его контрагенту возможно в порядке, который установлен ГК РФ.

5. Гарантии качества строительного объекта

Несмотря на то, что в 2014-2015году процент строительных объектов, не удовлетворяющим требованиям ГК РФ, в целом упал, остаются застройщики, не обеспечивающие соблюдение условий договора.

Поэтому в ФЗ-214 указывается, что для обеспечения правильного строительства, соответствующего гражданским и правовым нормам, нужно устанавливать согласованный между двумя сторонами гарантийный срок, необходимый для долевого строительства объекта.

В нем должно указываться: стоимость и перечень технологического и инженерного оборудования, которое будет использоваться в строительстве.

Гарантийный срок должен быть равен 5 годам и больше, но ни в коем случае не меньше.

Отсчет гарантийного срока, указанного в договоре, начинается с даты передачи объекта долевого строительства контрагенту от застройщика, но за исключением оборудования, которое не будет входить в перечень гарантийного талона, если это не предусмотрено договором.

На используемое в строительстве технологическое и инженерное оборудование существует собственный гарантийный срок, который будет установлен в документе договора.

Согласно российскому законодательству, он не может быть меньше трех лет.

Начало такого гарантийного срока приходится на первый день сдачи объекта после строительства, а согласованный между сторонами гарантийный срок указывается в первом передаточном акте или любом ином документе о передаче нового стройобъекта долевого строительства.

6. Передача объектов дольщикам

Предстоит выяснить, как в новой редактуре законопроекта говорится о его передаче дольщикам.

В частности, юристы, специализирующихся на подобных вопросах, рекомендуют обратить внимание на то, что передача объекта застройщиком заказчику, а также его последующее принятие осуществляется в письменном порядке по подписываемому передаточному акту.

Составление этого документа должно проходить между обеими сторонами при непосредственном участии третьей стороны.

Передача объекта осуществляется в долевом строительстве сразу после разрешения дома на ввод в эксплуатацию.

7. Уступка прав требования на квартиру

Осуществляется в период от даты регистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком.

8. Квартира как собственность

Долевое строительство касается не только коммерческой и муниципальной недвижимости: также оно может затрагивать и жилплощади в многоквартирных домах.

а) Когда квартира переходит в частную собственность, то нужно сделать все для государственной регистрации права собственности на новый объект.

Помогут в этом документы с фактическим подтверждением на создание. Этими документами могут быть как разрешение на эксплуатацию, так и передаточный акт – данный вопрос может решаться между участниками сделки.

б) При этом разрешение на ввод в эксплуатацию передает застройщик в течение 10 дней после получения разрешения от участника строительства.
В новой редакции Закона не так много отличий от основной версии 2004 года, поэтому всем, кто заинтересован в долевом строительстве, можно ознакомиться как с его новой версией, так и с первоначальной.

Сегодня мы разобрали нюансы отношений между застройщиком и дольщиком при покупке квартиры по ФЗ-214.

Этот краткий анализ ФЗ-214 пригодится вам каждый раз, перед заключением договора долевого строительства. Все указанные в статье условия должны соблюдаться — это защищает ваши права.

Если есть вопросы, задавайте их в комментариях к статье или на .