Вложение средств на земельный участок. Инвестиции в землю: кому это выгодно. Как научиться инвестировать деньги в земельные участки

Одна из «традиционных» реакций населения на экономические и (возможно) политические проблемы – рост инвестирования в недвижимость. Подтверждение этому постулату мы видим и сегодня: есть и бодрые пресс-релизы компаний, продающих новостройки, о том, что предлагаемые ими объекты покупатели расхватывают как горячие пирожки; и сообщения независимых аналитических служб на ту же тему.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Однако в череде упомянутых выше пресс-релизов обнаружились и те, что пришли от продавцов земельных участков, в т. ч. и без подряда. И это повергло обозревателя « » в глубокую задумчивость: хорошо ведь известно, что земля – товар «тяжелый», для инвестирования малоподходящий… В общем, решили разобраться: коснулся ли сегодняшний инвестиционный бум и земельных участков тоже?

Оживление, но без крайностей
Опрошенные нами эксперты в целом подтвердили тезис о том, что в последние месяцы наблюдается определенное оживление в данном сегменте. «В посткризисные годы число инвестиционных сделок стало существенно меньше, - отмечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» . – Тем не менее, они есть. У нас и сейчас есть покупатели, приобретающие по 3-4 участка». Эксперт добавляет, что в нынешнем сезоне появились «локальные факторы»: люди, столкнувшиеся с резким падением рубля, стали вкладывать свободные средства в более надежные активы – в том числе и в недвижимость. «В результате, наш план продаж на декабрь-февраль был перевыполнен», - подводит итог Илья Дискин.

«Можно утверждать однозначно, что в период роста курса доллара и евро, неясной ситуации с закрытием банков, многие люди устремились скупать недвижимость – в том числе и загородную, - соглашается Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» . – Наверное, если быть точными, таких покупателей нельзя признать сознательными инвесторами, играющими на рынке. Покупки совершались, чаще всего, теми, кто их давно планировал и понял, что земля неминуемо подорожает из-за снижения курса рубля. Эта ситуация их просто подтолкнула перевести свои рублевые активы в более защищенную недвижимость».

Есть, правда, одно обстоятельство, никак не позволяющее назвать происходящее на рынке ажиотажем – это разборчивость покупателей. «Никто никуда не торопится, - говорит Максим Рудницкий, директор компании М9LAND . – Поведение покупателей стало гораздо более осмысленным. В условиях жесточайшей конкуренции покупаются недорогие объекты с действующими сетями в построенных поселках. Либо совсем дешево – в поселках с хорошими природными характеристиками и транспортной доступностью. Это на будущее, чтобы построить дом через несколько лет, ближе к пенсии».

«Нельзя сказать, что земельные участки активно скупают, но в целом рост спроса отмечен на рынке недвижимости в целом, – замечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» . - Конечно, в качестве инвестиций в первую очередь рассматривают городские квартиры, спрос на которые довольно стабилен. Затем рассматривают земельные участки и более дорогой вариант – домовладения. Сейчас довольно хорошим спросом пользуются участки эконом класса в ценовой категории до 2 млн. рублей, их покупают под дачное строительство. Как правило они расположены в довольно удаленных районах – около 40-60 км. от МКАД»

…В общем, спрос неплохой – но без истерики, и только на качественное предложение.

Хорошо, когда умеешь…
На вопрос о том, является ли земля хорошим инвестиционным инструментом, наши консультанты дали неожиданно разнообразные ответы. Обнаружились «оптимисты» - их позиция сводится к тому, что вложения в данный актив разумны – всегда и при любых обстоятельствах. Сторонники этой точки зрения ссылались на авторитет Марка Твена («покупайте землю – ее больше не делают!»), а также на тот факт, что земельный участок (в отличие от, к примеру, квартиры или дома) не подвергается амортизации…

Их оппоненты (если не «пессимисты», то, как минимум, «осторожные») говорили о том, что далеко не всякая земля годится для инвестирования. И не каждый человек – к роли инвестора…

«Риск инвестирования в земельные участки прежде всего заключается в долгосрочности возврата инвестиций, так уж получается, что большинство девелоперов и лендлордов не уделяют достаточное внимание клиентам инвесторам, а работают исключительно на конечного покупателя, который приобретает землю для строительства и проживания», - отмечает Дмитрий Гузев, коммерческий директор направления загородной недвижимости компании Lion Group .

«Стоимость земли растет не по тем же причинам, что и квартиры в Москве: в земле очень явно выражен фактор места, - отмечает Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» . – Ценность участка в некоторых случаях может серьезно вырасти, но может произойти и так, что покупателя не удастся найти. Соответственно, на земельных участках можно заработать в некоторых случаях до 200-300%, но можно не заработать ничего. С квартирами же можно заработать до 15-20% при более очевидных схемах. Где выше доход, там выше риски, это достаточно прямая логика обычного рынка».

«Я бы не сказал, что земля хороша для инвестирования: этот рынок совсем непрозрачен, - подтверждает Александр Водовозов, генеральный директор компании «ТКДом» . – В других инвестиционных инструментах инвестор видит открытую статистику сделок, понимает факторы, которые влияют на цены, более-менее оценивает свои риски. А недвижимость – это, по большому счету, «кот в мешке». Так что это инструмент либо для тех, кто привык к рискам и любит адреналин, либо для тех людей, кто в действительности хотят быть не инвесторами, а землевладельцами. До кризиса 2008 года, когда активно люди скупали участки и инвестировали не только в квартиры, но и в земельные участки. Сейчас в большей степени люди покупают участки для себя».

«Недвижимость является достаточно сложным инструментом для инвестиций. При покупке земельного участка или дома, необходимо детальное понимание законодательства в этой сфере, понимание того, что за объект ты покупаешь, наличие у объекта готовой инфраструктуры, коммуникаций и понимание того, как инфраструктура изменится в будущем. Все это помогает правильно оценить текущую стоимость объекта для инвестирования, а также понять его инвестиционную привлекательность, - соглашается Алексей Кутейников, генеральный директор и совладелец проекта ForumHouse . – Простому человеку, который не специализируется на вопросах недвижимости, заработать на земле можно только при глобальном восходящем тренде. Когда же бума нет, играть на ценовых колебаниях удается только профессионалам. Для обывателя, который самостоятельно инвестирует средства, транзакционные издержки будут намного выше потенциального дохода от роста цены».

Портрет идеала
Что можно посоветовать человеку, который все-таки решился инвестировать в землю? Прежде всего, думать не о покупке сейчас (т.е. о том, как замечательно дешево данный объект ему достается), а о продаже потом – о том, кто, когда и зачем купит у него этот актив.

«Важно учитывать характеристики и поселка, и отдельного объекта, - говорит Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate . – Если мы рассматриваем элитный сегмент, то локация – не дальше 30 км от Москвы на престижной трассе (Рублевка, Новая Рига). Если поселок новый, необходимо оценить предыдущие проекты девелопера. Далее – характеристики проекта: востребованная архитектура, высокий уровень благоустройства, наличие всей необходимой (особенно социальной) инфраструктуры поблизости или в самом поселке. Что касается конкретного участка, то очень важно его расположение: домовладения с видом на воду или около леса уходят из экспозиции в первую очередь. Тяжелее всего реализуются участки рядом с въездной группой или вдоль забора. Оптимальная площадь участка для покупателя дорогого жилья – 20-25 соток».

Михаил Кондырев («33 Поселка») обращает внимание на такой важный параметр, как время – через какой период инвестор хочет получить свои деньги назад. «Если этот срок – год, то нужно присмотреться к проектам, которые находятся в высокой стадии готовности, - отмечает эксперт. – Например, поселок «Софринские пруды» близок к завершению: в августе-сентябре будет подключено электричество и централизованный газ. Поэтому, если купить участок летом, то осенью он вырастет в цене примерно на 15-20%. Только надо понимать, что продажа участка потребует некоторого времени».

Тем же, кто готов подождать, продолжает Михаил Кондырев, имеет смысл присмотреться к недавно стартовавшим проектам. В них (разумеется, если строительство будет идти по графику и без проблем) обычно бывает несколько этапов подорожания.

В целом, подвели итог наши эксперты, формулы успешного инвестирования достаточно понятны: меньшие участки (около 12 соток) обладают высокой ликвидностью, наиболее доходные земли находятся у воды, леса и рядом с Москвой…

Сделай сам
Традиционное представление об инвестировании – это приобрести нечто, а потом терпеливо сидеть рядом, дожидаясь, пока придет покупатель, согласный заплатить за ваше сокровище более высокую цену. Ничуть не споря с этой моделью (а также горячо соглашаясь, что терпение – это одно из наиболее потребных инвестору качеств), посмотрим с несколько иной точки зрения: а нельзя ли что-то самому сделать с нашим участком? Чтобы повысить его привлекательность?

Лежащий на поверхности ответ – это . «Разумнее всего будет вложить средства в строительство особняка и дальнейший дизайнерский ремонт, - считает Алексей Коротких (Villagio Estate). – Сейчас на загородном элитном рынке по-прежнему наблюдается дефицит домов с качественной внутренней отделкой». Правда, сразу же уточняет эксперт, ремонт должен быть действительно конкурентоспособным – сегмент и так переполнен неликвидным вторичным предложением. Доходность, по расчетам Алексея Коротких, в данном случае будет такой: приобрели участок за $1 млн., вложили в строительство $300 тыс. и еще $500 тыс. в отделку. То есть суммарные затраты составили $1,8 млн. Реализовать готовый дом можно будет за $2,8 млн. через год.

Необязательно строить дорогой дом, можно: «приобрести участок в ликвидном поселке, построить дом по технологии, соответствующей типу поселка (для постоянного или сезонного – дачного проживания), а затем продать готовый объект недвижимости, так как многие покупатели хотят приобрести готовый к проживанию дом. Подобная инвестиция может принести до 30-50% годовых», - поясняет член совета директоров – управляющий партнер Kaskad Family Борис Цыркин.

Что касается прочих вариантов облагораживания (провести к участку коммуникации, изменить целевое назначение земли на более удобное для строительства и т.п.), то эти меры, по мнению наших консультантов, малореальны для частных лиц. «Все это – дело весьма муторное и неблагодарное, к тому же – дорогое», - подытоживает Илья Дискин («Фламандия eco village»). «Не советую самостоятельно заниматься процессом изменения вида разрешенного использования или категории земли, а также подведением коммуникаций, - говорит Борис Цыркин (Kaskad Family). - Процесс крайне сложный и затратный, поэтому для непрофессионала ожидаемая прибыль очень быстро может превратиться в убыток». «Если человек хочет сделать все своими руками, ему предстоит на собственном опыте пройти путь профессионалов, фактически стать одним из них, - полностью соглашается Михаил Кондырев («33 Поселка»). – На мой взгляд, такую деятельность лучше доверить специалистам, а самому сконцентрироваться на анализе эффективности инвестирования, оставить себе самое приятное и ответственное – выбор и принятие решения».

В целом, согласимся с тем, земля может быть инвестиционным инструментом – получение дохода тут в принципе возможно. Но инструмент этот сложный, тяжелый, требующий от инвестора больших познаний. Так что среднему обывателю, располагающему волею небес некоторыми небольшими (по меркам рынка недвижимости, конечно) суммами – 2-3 млн. руб. – сюда соваться не рекомендуется. Разумнее пойти туда, где все предсказуемо и понятно – например, на рынок типовых новостроек.

Мнения экспертов

Алексей Иванов, руководитель проектов в долине компании «Вектор Инвестментс»:
К сожалению, существенная часть участков без подряда (особенно на вторичном рынке) – это участки без коммуникаций, либо участки с обременениями (ЛЭП, газопровод и т.п.). Качественное предложение в основном сосредоточено на первичном рынке. Большинство поселков, в которых продаются участки без подряда с подведенными коммуникациями, сосредоточены в 30-километровой зоне от МКАД. В зоне до 60 км – соответственно, преобладают участки с подведенным электричеством и газом, а далее 60 км – только с электричеством. Впрочем, у нас, в поселках Истринской долины, как правило, коммуникации подведены по максимуму, даже если участки находятся далее 60 км от МКАД.

Еще одна распространенная проблема при покупке участков без подряда в поселках – долгострои на соседних участках либо и вовсе пустующие участки, приобретенные в инвестиционных целях. Диктовать свою волю покупателю, который стал собственником участка без подряда, девелопер по закону не может, обычно в действие вступают рекомендательные меры.

Вообще же, большинство покупок на загородном рынке сегодня – не инвестиционные, и это нормально, поскольку говорит о том, что рынок ориентирован на покупателя, на его потребности. Доля инвестиционных покупок на сегодняшнем рынке – около 10%. При этом как тренд 2014 года можно отметить рост доли инвестиционных покупок в наиболее качественных проектах.

Андрей Уткин, вице-президент, директор регионального развития ГК Fedeco:
Существуют три возможных типа инвестирования в различные виды недвижимости.

Первый тип – ПИФ. Он подходит тем, кто не имеет ни большого опыта, ни достаточных средств, необходимых для вложения в отдельный объект (участок, квартиру и т.д.). Потенциальная доходность земельного актива при среднем уровне риска практически не ограничена. Существует возможность диверсификации, т.к. фонды инвестируют не только в земельные участки, но и другие объекты, не доступные простому смертном, например, в офисные объекты. В данной ситуации инструмент коллективных инвестиций позволяет использовать профессиональные знания и навыки управляющих, в то время как сама конструкция ПИФа имеет определенные налоговые преимущества.

Второй тип – непосредственная покупка земельного участка. Не стоит покупать землю сельскохозяйственного назначения вдали от городской границы в расчёте на то, что внезапно здесь будет построен город. На сегодняшний день ни один из девелоперских проектов строительства жилья на отдалённой территории, подразумевающих возведение новых городов-спутников, пока успешным не был. При покупке земельного участка лучше обратить внимание на развивающиеся посёлки и агломерации вблизи административных центров, что может стать гарантией, что земельный участок в стоимости не только не потеряет, но и возрастёт.

Третий тип – покупка жилой недвижимости в строящемся объекте. Покупка земельного участка может нести в себе риски, благодаря которым инвестор не только не выиграет, но и проиграет, в то время как жилая недвижимость в 9 случаях из 10 принесёт доход. Квартиры эконом-класса небольших площадей останутся ликвидными даже в жёстких условиях кризиса. При отсутствии необходимых средств, не стоит бояться покупать квартиру в другом городе за несколько сотен километров. Самое главное – город должен быть центром роста, развития и притяжения областных мигрантов, где неизменно будет присутствовать необходимость в жилых метрах.

В некоторых местах земля стоит совсем недорого, целый участок может обойтись всего пару тысяч долларов, все зависит от месторасположения участка.

  • Возможность капитализации;

Всегда можно увеличить стоимость приобретенного участка, облагородив его или построив на нем какое-либо сооружение.

  • широкий выбор функционального использования;

В зависимости от месторасположения, участок можно использовать как для коммерческих целей, так и для строительства жилого дома или дачи.

Как можно вложить деньги в земельный участок ?

Перечислю основные способы инвестирования в землю:

  • Приобретение земельного участка для последующей его перепродажи с получением прибыли;
  • Приобретение земельного участка под строительство, чтобы затем недвижимость вместе с землей продать или сдавать в аренду;
  • Приобретение земли в коттеджном поселке, чтобы построить там жилой дом.

Прибыльность первого способа будет зависеть от того, насколько удачно выбрано место расположения участка. Средняя доходность, по-моим оценкам может составлять 20-30%. Однако стоит уделить внимание изучению перспектив развития той местности, где находится участок. Если это какой-нибудь вымирающий поселок без должной инфраструктуры, то через 2-3 года его стоимость может оказаться еще ниже, чем при покупке. И наоборот, если населенный пункт активно развивается, то ваша земельная инвестиция может оказаться значительно прибыльнее 30%.

Второй способ скорее долгосрочный, за 2-3 года он вряд ли окупится и к этому надо быть готовым. Средства в данном случае нужны будут и для покупки самого участка, и для оплаты строительных работ. Здесь также нужно будет тщательно проанализировать перспективы развития региона, чтобы не построить объект в безнадежной глуши.

Третий вариант — это аналог второго, только более надежный, поэтому я решил рассмотреть его отдельно. Во-первых, если коттеджный поселок строится, значит, район перспективный и уже ничего анализировать не придется. Во-вторых, такие объекты предусматривают создание соответствующей инфраструктуры — водоснабжения и канализации, газификации и т.п.

Нюансы инвестиций в земельные участки

После поиска подходящего для инвестирования участка, следует постараться собрать максимум информации о нем. Дело в том, что само приобретение земли может оказаться довольно рискованным предприятием, с высокой вероятность убытков.

Прежде всего следует проверить юридическую чистоту земли: не находится ли она в отчуждении или под арестом, не находится ли в долевой собственности или бессрочной аренде и т.п. Также узнать, не входит ли участок в состав земель, относящихся к особым природоохранным зонам. Вообще к таким сделкам лучше привлечь юриста, специализирующегося на операциях с землей, чтобы он грамотно составил все необходимые документы и проверил те, что есть.

Стоит присмотреться, что растет на участке, на какой глубине находятся грунтовые воды, не является ли этот участок паводкоопасным и изучить состав почвы. Земля может оказаться неплодородной или непригодной к строительству каких-либо сооружений. Кроме того, важно оценить транспортную доступность участка, он может быть расположен в самом живописном и прекрасном месте с удивительной природой, но если по пути к нему есть риск увязнуть в болоте, вряд ли найдется много желающих иметь такую дачу.

В целом, если подойти к процессу инвестирования в земельные участки грамотно, то можно рассчитывать на доходность не ниже банковского депозита. Если у кого-то из читателей этой статьи был опыт вложения денег в землю, поделитесь в комментариях деталями инвестирования. В частности будет интересно узнать о доходности и возможных подводных камнях.

Всем профита!

Здравствуйте! В этой статье мы обсудим, как заработать на земле.

Сельское хозяйство - один из самых доступных бизнесов, которым может заняться любой человек. В этой статье я буду опираться на опыт своего хорошего друга, который вместе с семьей организовал миллионный бизнес на своем участке.

Как заработать на земельном участке

Первая на земле, которая приходит в голову - фермерство. То есть выращивать фрукты, овощи, цветы, продавать их и получать за это приличные деньги. В США есть целые штаты, предприниматели в которых специализируются на фермерстве. В России все еще не так развито, но вы имеете шансы возродить сельское хозяйство страны.

Лучше всего выращивать и продавать рассаду. Она занимает гораздо меньше места, требует намного меньших усилий в разведении и на большой дистанции принесет много денег.

За рассаду говорит и то, что она стоит относительно недорого, а спрос на нее высокий. На рассаду нужно меньшее количество времени. Если выращивать овощи или цветы, то вы будете тратить примерно полгода с момента посадки и до сбора урожая. Если работать с рассадой, будет только месяца 3 — 4 непрерывной работы.

Работа на земельном участке далеко не сезонная. Вы будете работать в течение всего года. Перерывы возможны с октября по ноябрь и в апреле.

Работать придется с июля по такой схеме:

  • Подготовка земли и семян.
  • Выращивание семян.
  • Получение рассады.
  • Пересадка рассады в землю.
  • Продажа.

На все про все уходит обычно 8 — 10 месяцев в году, 2 месяца — на активную торговлю.

Какой земельный участок нужен для заработка

Для того чтобы зарабатывать на таком фермерстве, нужно много места. Если вы планируете всерьез заняться бизнесом, понадобится территория минимум в 600 квадратных метров. В нее должно входить:

  • Место под 2 теплицы.
  • Огород для того, чтобы растения закалялись.
  • Дом для того, чтобы следить за растениями.
  • Свободное место, чтобы не ходить по растениям.

Чем больше площадь - тем больше возможностей вы можете использовать. Но придется потратиться на землю, навоз, семена. А также нужно все это обрабатывать практически круглый год, поэтому тщательно рассчитывайте свои силы.

При выборе земельного участка стоит обращать внимание на то, что вам может доставаться бесплатно. Вам будут нужны дрова, навоз, другие удобрения и сама земля. Для того чтобы подготовить землю для рассады, придется неплохо постараться. Хорошо, если у вас рядом есть лес.

Как заработать на даче

Многие интересуются, можно ли зарабатывать на собственной даче. Хотя, по сути, дачные участки ничем не отличаются от фермерских, за исключением размеров. Если работать по схеме выращивания рассады, то на даче можно зарабатывать круглый год. Только бизнес на даче будет значительно меньше.

Из-за того, что выращивание рассады не требует много места, вы можете делать это даже на даче. Но стоит понимать, что небольшие участки, с местом под огород 3х3 не годятся. Для того чтобы растения закалялись, их придется пересаживать на улицу. Иначе продавая их сразу из теплицы, вы рискуете потерять клиентов из-за некачественной рассады.

Работая на даче, не стоит концентрироваться на разных культурах. Лучше сосредоточиться на чем-то одном: выращивать однолетние цветы, овощи или фрукты. Лучше выбрать специализацию. Вы все равно не сможете продавать все это в промышленных масштабах, а ваши клиенты будут знать вас как «продавца хорошего перца» или как-то так.

В целом, на рассаде можно зарабатывать даже на дачном или на приусадебном участке. Нужно просто знать, уметь работать физически и полностью отдаваться бизнесу, даже если он небольшого размера.

Какие культуры выращивать

Если вы работаете с рассадой, можно выращивать для продажи овощи и цветы. Причем и то, и другое нужно подбирать опытным путем. Еще один важный фактор - магазины с семенами. Вам нужно понять, что вы можете купить, посадить и впоследствии продать. Ехать за семенами в крупный город или куда-то еще может обойтись дороже, чем закупка семян в вашем городе.

Теперь кратко пройдемся по тому, что именно выращивать. Из цветов лучше всего продаются однолетние: петуньи, сульфиния, вербена, годеция, бархатцы, львиный зев и другие. Дачники заинтересованы в этих цветах на продажу и для украшения собственных участков. Они довольно красивые, интересные и неплохо продаются.

Желательно, чтобы было много сортов даже 1 цветка. Это существенно расширит ваш ассортимент. Минимум 10 — 15 сортов каждого цветка у вас должно быть однозначно. Чем больше, тем лучше.

Но на одних цветах далеко не уедешь. Еще неплохим вариантом будет выращивание овощей: огурцов, помидоров, баклажанов и т. д. Они отлично продаются, даже при минимальных усилиях, а если будут какие-то избытки продукции, вы всегда можете съесть овощи.

Самое важное - знать сорта своих продуктов. Откуда они, как за ними ухаживать, что из них может вырасти. Именно поэтому рекомендую закупать исключительно качественные и проверенные семена. Со временем вы научитесь выбирать сорта культур, но вначале придется поспрашивать советов у опытных фермеров.

Сколько можно заработать на земельном участке

Сельское хозяйство - довольно выгодный бизнес. На среднем участке в 20 соток можно получить доход в 800 000 - 1 000 000 рублей. Все зависит от того, что вы будете выращивать, как будете продавать и какими объемами будете брать. Если вы хотите работать без напряжения, 5 дней в неделю, то можете рассчитывать на ежемесячный доход в 30 — 40 тысяч рублей. Если действительно пахать с полной выкладкой, можно рассчитывать на 2 — 3 миллиона в год.

Мой хороший друг с участка 20 соток имеет прибыль минимум в 800 000 рублей в год.

Прибыль тоже будет разная, в зависимости от многих факторов: погоды, земли, семян, вашей работы, покупателей и т. д. Прибыль колеблется в разном ценовом диапазоне, поэтому однозначно сказать что-то об этом очень сложно. Поэтому, ориентируйтесь на мои примеры.

Как реализовывать продукцию

Продавать рассаду лучше всего на рынках. Это выгодно по трем причинам:

  • Большая проходимость в небольших городах.
  • Рынки есть в каждой деревне.
  • Не нужно платить за аренду.

Если вы будете продавать рассаду вашим клиентам, в большинстве случаев, будут дачники и огородники. Они будут покупать, выращивать растения для себя или на продажу. Эта аудитория не реагирует на , социальные сети и прочие каналы продаж. Единственный вариант продажи - рынки.

Продавать можно также несколькими способами. В городах и деревнях есть специальные рыночные дни, когда все с округи съезжаются и предлагают свои продукты. Нужно ловить такие дни и по максимуму их использовать. Они дадут вам больше всего прибыли.

В обычные дни можно просто стоять на городских рынках. Обычное время продаж: с 7 утра до 3 — 4 дня. Продажи на рынке не дадут такого же эффекта, но позволят создавать непрерывный поток покупателей. Схема продаж будет следующей:

  • Пн — Пт: городской рынок.
  • Сб — Вс: рыночный день, в специальном месте.

У меня в городе каждые выходные проходит мини-ярмарка в центре. Туда съезжаются люди со всех окрестных деревень и более мелких городов, чтобы продать свою продукцию. Очень много покупателей и продавцов в течение этих двух дней собираются в одном месте. Под вечер воскресенья прилавки практически пустые.

Стоит позаботиться и о своей репутации. Ваша - сарафанное радио. К вам придет человек, купит рассаду, а потом расскажет своим родственникам, соседям, друзьям и знакомым о том, что у вас можно брать, а что нельзя. Именно поэтому внимательно относитесь к качеству рассады и к тому, как вы разговариваете со своими клиентами.

Бывают годы, когда на рынке не удалось продать всю продукцию. Это вполне нормально, особенно у новичков, которых еще никто не знает. Тогда стоит обратить внимание на оптовых покупателей. Они дадут меньшую цену, вы потеряете часть прибыли, но сумеете продать свои товары.

Инвестиции в земельные участки

Немного отойдем от фермерского бизнеса и круглогодичного заработка на земельном участке. Давайте немного поговорим о том, как еще можно зарабатывать на земле. Один из самых первых вариантов, которые приходят в голову — инвестиции в землю.

Я задумался о том, что инвестиции в землю - это выгодно, когда родители, во времена моей юности, решили купить себе дачу. Они рассказывали мне, как выбирали ее, так что я был более-менее в курсе их дел. На выбор было 2 участка: один с небольшим покосившимся домиком, другой без строений, но заросший. В итоге они выбрали первый за 250 000 рублей. Второй стоил около 150 000, но работ по его облагораживанию там было на пару лет вперед.

В итоге, через несколько лет, в тот дачный кооператив, где был второй участок, провели свет, газ, облагородили и дали даже возможность строить дома и оформлять прописку. И тут было самое интересное. Через какое-то время я узнал от родителей, что теперь тот участок продали за 400 000 рублей, и его практически оторвали с руками. Всего через пару лет, после того, как он стоил 150.

Из этого можно сделать простой вывод. Земельные участки, которые находятся в перспективных местах, быстро растут в цене. Города активно расширяются, инфраструктура улучшается, и земля, равно как и недвижимость, неплохо поднимается в цене.

Главное в инвестициях в землю, выбрать подходящий район. Например, тот, где сейчас практически ничего нет, но на средней дистанции (3 — 5 лет) планируется сделать что-то интересное.

Вокруг городов миллионников вообще существует отдельная схема инвестиций. Можно покупать землю дешево, а через какое-то время продавать ее городским жителям, которые хотят построить дачу.

Но инвестиции в землю, как и недвижимость - со своими рисками. Достаточно вспомнить относительно недавнюю историю про затопление в Амурском крае. Цены на землю и недвижку просели в несколько раз, и даже спустя несколько лет никто не торопится покупать там земельные участки.

Если вы хотите вложить деньги вдолгую с целью того, чтобы получить неплохую прибыль через несколько лет, когда район разовьется, то лучшее вложение - инвестиции в землю.

Заключение

Заработок на земле - тяжелый физический труд. Тем не менее, вы сможете зарабатывать неплохие деньги, если будете подходить к процессу заработка с умом и полной физической отдачей. Если вы хотели купить земельный участок, но боялись начинать подобный бизнес, то это ваш лучший шанс.

В настоящее время большинство людей стараются вложить денежные средства в перспективное направление и тем самым приумножить капитал. Одним из популярных способов считаются инвестиции в земельные участки.

Суть капиталовложений в землю

Основная часть инвесторов приобретает землю с недвижимостью или с целью дальнейшего строительства. Это позволяет добиться наибольшего финансового эффекта, но подразумевает значительные риски и трудозатраты.

Анализ российского земельного рынка показывает уверенную тенденцию повышения цен. В большей степени это касается участков, которые расположены в крупных городах и населенных пунктах. Такая ситуация связана с широким перечнем возможностей, которые можно реализовать.

К примеру, в сельской местности можно построить частное домовладение или использовать землю в сельскохозяйственных целях. В пределах города, можно реализовать бизнес, построить многоквартирный дом или частное строение, которое будет иметь высокую стоимость. Именно поэтому, подобная локация вызывает особый интерес.

Стоит отметить, что загородные владения так же имеют высокую ценность и уверенно занимают свою нишу. Разница заключается в цене и уровне спроса.

Ключевые недостатки и преимущества инвестирования в земельные участки

Любой вид капиталовложений имеет свои сильные и слабые стороны. Поэтому нет идеального способа приумножения денег. Каждый выбирает для себя предпочтительное направление. Это касается и покупки земли, имеющей свои особенности.

Преимущества:

  1. Приемлемая стоимость. Данный вид инвестиций доступен практически любому вкладчику. Множество участков имеют невысокую стоимость, при этом могут принести значительный доход.
  2. Возможность увеличения стоимости. При условии возведения строительных объектов, цена объекта существенно возрастает. В случае продажи, полученные денежные средства могут в два раза превысить общие вложения.
  3. Широкие возможности. Выбирая инвестиции в землю, можно реализовать множество различных идей. Главное уточнить назначение приобретаемой местности, чтобы не столкнуться с юридическими сложностями.
  4. Надежность. В отличие от многих способов инвестирования, описываемый метод считается одним из самых безопасных. Учитывая стабильное повышение цен, сложно остаться в убытке. Даже при неблагоприятном раскладе, можно вернуть потраченные деньги.

Недостатки:

  1. Сроки продажи. Спрос на землю считается относительно низким. Продажа может затянуться на несколько месяцев и даже лет. Наиболее высоким спросом пользуются участки с выгодным расположением, наличием объектов недвижимости, возможностью проведения всех коммуникаций.
  2. Высокая конкуренция. Как и в любой сфере, здесь присутствует большая конкуренция, при этом предложение опережает спрос. Это нужно учитывать перед тем, как вложить деньги в землю. Кроме того, на рынке есть множество предложений с очень привлекательным ценником. В большинстве случаев по низкой цене продаются участки, которые достались по наследству и не имеют особой ценности для собственника. В отличие от них, вкладчик не может понижать цену, иначе не будет достигнута главная цель. Следовательно, приходится использовать маркетинговые ходы и всеми способами привлекать внимание покупателей.
  3. Обязательный налог. Согласно действующему законодательству, каждый собственник должен платить налог на землю. Его размер зависит от предназначения земель, стоимости, площади и прочих аспектов.
  4. Ограничения в использовании. Любое землевладение имеет свое функциональное предназначение, которое прописывается в соответствующих документах. Это означает, что землю можно эксплуатировать в рамках установленных ограничений. К примеру, земли сельскохозяйственного назначения не могут быть использованы для возведения коммерческой недвижимости или многоэтажного жилого дома.

Осуществляя инвестирование в земельные участки, нужно детально изучить все недостатки и их значимость. При правильном подходе и объективном анализе, удается добиться большого успеха и получить достойную прибыль.

Категории участков

Каждый участок имеет свое предназначение, которое прописано в соответствующих документах. Это важный момент, который учитывает каждый инвестор. В настоящее время участки разделены на следующие классификации земель:

  • Сельскохозяйственное назначение. Эти районы находятся за пределами городской черты и используются для возведения хозяйственных построек, а так же выращивания различных зерновых культур, овощей, фруктов. Также возможно разведение скота или хранение выращенной продукции.
  • Населенные пункты (ИЖС). Их обладатели имеют право возводить жилые дома и коммерческие помещения. Это один из наиболее привлекательных секторов с точки зрения инвестиций в земельные участки.
  • Производственные и транспортные назначения. Эти земли отведены для осуществления промышленной деятельности в сфере энергетики, транспорта и близким по специфике нишам.
  • Особо охраняемые. Здесь располагаются заповедники, исторические памятники, объекты национального достояния, культурные объекты.
  • Лесной фонд. Это любые лесные угодья, исключающие возможность строительства капитальных строений.
  • Водный фонд. Содержит естественные или искусственные водоемы, предназначенные для различных целей.
  • Земли запаса. Территория, находящаяся в ведении государства, на которой не осуществляется никакая деятельность.

Некоторые продавцы уверяют, что категорию земель можно быстро поменять и при этом не столкнуться со сложностями. Это не правда. Во-первых, в большинстве случаев можно получить отказ. Во вторых данный процесс является очень длительным, а так же подразумевает большие трудозатраты и финансовые потери. Инвестирование в земельные участки неподходящего назначения считается крайне нежелательным. Исключением могут являться только крупные проекты, подразумевающие многомиллионную прибыль.

Признаки перспективного участка для инвестиций в землю

Предварительную рентабельность участка определяют по нескольким признакам. Их присутствие гарантирует ликвидность и возможность выгодной перепродажи даже после начальных инвестиций. К числу основных показателей относится:

  • расположение в черте города;
  • наличие инфраструктуры;
  • правильная форма границ;
  • наличие коммуникаций;
  • качественный грунт;
  • возможность застройки.

Купив такую территорию по выгодной цене, можно реализовать множество проектов и получить существенный доход от последующей продажи.

Процесс оформления

Чтобы вложить свои деньги в земельный участок, его нужно приобрести и оформить право собственности. Каждый инвестор должен понимать все нюансы процедуры, чтобы объективно оценивать ситуацию. В целом, это юридический процесс передачи прав на землю от владельца покупателю. Чтобы его осуществить, необходимо подготовить следующие документы:

  1. заявление о регистрации прав на землю, которое заполняется по установленному образцу;
  2. документ, удостоверяющий личность заявителя;
  3. квитанция об оплате государственной пошлины;
  4. договор купли-продажи;
  5. если продавец находится в официальном браке, понадобится согласие супруга (супруги) на проведение сделки, заверенное у нотариуса;
  6. правоустанавливающие документы от продавца;
  7. акт приема-передачи.

Полный пакет документов предоставляется в многофункциональный центр для рассмотрения. Весь процесс, включая сбор документации, занимает около двух недель. Стоимость оформления складывается из услуг нотариуса и размера государственной пошлины.

Стратегия получения прибыли от инвестиций

Благодаря широким возможностям земельных участков существует множество способов получения прибыли. Инвестирование в землю отличается по уровню сложности и объемам дохода. Выбор полностью зависит от возможностей вкладчика и его желания приложить усилия для получения максимального эффекта. Наиболее популярными считаются следующие методы:

  • перепродажа по более высокой стоимости;
  • застройка жилыми домами с целью дальнейшей продажи;
  • застройка объектами коммерческой недвижимости с целью сдачи в аренду или продажи.

Выбирая одну из перечисленных стратегий, важно оценить перспективность участка и уровень спроса. Кроме того, при строительстве недвижимости, необходимо узнать среднюю стоимость жилья в том или ином районе. В противном случае, прибыль, полученная от продажи может не перекрыть затраты на землю и строительный материал.

Возведение коммерческих объектов целесообразно только в общественных местах, где ежедневно проходит большое количество людей. Объем полученной прибыли и интерес со стороны покупателей в большей степени зависит от местоположения участка.

Как показывает многочисленная практика, при условии правильного выбора, простая перепродажа участка без дополнительных инвестиций может принести около двадцати процентов прибыли.

В случае перепродажи, срок получения прибыли полностью зависит от того, насколько быстро будет продан участок. Если говорить о строительстве и сдаче в аренду коммерческих помещений, то возврат вложенных денег может занять более десяти лет и только потом инвестиции в землю начнут приносить чистый доход.

Наиболее интересной с финансовой точки зрения является постройка жилых домов и коттеджей. За качественное жилье в хорошем районе, покупатели готовы отдать большие деньги. В итоге, конечная прибыль может превышать 50 процентов от первоначальных вложений.

Важные аспекты

Добиться успешного результата от инвестиций можно только при правильном и поэтапном подходе к вопросу. Чтобы не столкнуться с проблемами, нужно максимально изучить приобретаемый участок, проверить юридическую чистоту сделки и проанализировать дальнейшую стратегию по получению прибыли. В первую очередь вкладчик должен обратить внимание на следующие моменты:

  1. Проверить все юридические заморочки. Важно чтобы участок не был оформлен в наследство, отсутствовал арест, залог и другие моменты, способные создать значительные трудности.
  2. Провести геодезическую разведку. Наличие песчаного грунта или подземных вод практически исключает возможность постройки капитальных зданий. Такое место не имеет высокой ценности и обладает низкой ликвидностью. Следовательно, инвестирование в землю с подобными характеристиками не принесет желаемого результата.
  3. Посмотреть план участка, оценить его форму и габариты. Невнимательное отношение приводит к покупке узких участков, не подходящих для строительства капитального дома.
  4. Узнать, что раньше находилось на данной территории. Если ранее здесь дислоцировалось химическое предприятие или массовые захоронения, перепродать её по хорошей цене будет практически невозможно, инвестиции будут, практически, бессмысленны.
  5. Определить среднюю стоимость земли в выбранном районе. Многие собственники завышают стоимость. Следовательно, получить доход с невыгодной покупки невозможно.
  6. Определить перспективность района. Если территория отдалена от инфраструктуры, ее стоимость и ликвидность будет низкой.
  7. Выяснить целевое назначение земли и сопоставить со своими дальнейшими планами.

Если учесть все указанные пункты, вероятность допущения ошибок значительно сокращается.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в земельные участки, это один из наименее опасных способов вложения денежных средств. В настоящее время многие стараются вложить деньги в землю, выделяя именно этот способ увеличения капитала. Это связано с большой рентабельностью, но ключевым преимуществом остается тот факт, что покупка земли не позволит лишиться всех своих накоплений, а при грамотном подходе поспособствует их приумножению.

Напоследок предлагаю ознакомиться с детальной видео презентацией от специалиста:

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 - избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки - это избавиться от неуверенности.

Получить совет родственника иди друга - отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом - это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку - советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи - все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

  1. Друзья и родственники - замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
  2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 - изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе - на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

  1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
  2. Понять направление расширения городской черты;
  3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

  1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи - тем дороже ваша земля);
  2. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
  3. Подъездных путей (асфальт до участка - это топчик);
  4. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
  5. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
  6. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
  7. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
  8. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 - участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена - переходите на соседние.

Шаг 1 - поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ - 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 - межевание

Стратегия №9 - выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило - на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Профит

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

  • Specific - Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
  • Measurable - Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
  • Achievable - Достижимая;
  • Realistiс - Актуальная;
  • Time - Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки - это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов - всегда пригодится вам в будущем.