Корректировка на наличие мебели. Оценка квартиры доходным подходом. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Можно ли повышать цену квартиры в Тюмени, если вы собираетесь оставлять в ней мебель и бытовую технику? Ответ оценщиков ООО «АГА Т-Оц ен ка» — и да, и нет. Подробнее – в нашем аналитическом материале.

Разумеется, каждый покупатель волен поступать, как хочет, но статистика рынка говорит нам о том, что повышение цены квартиры, если вы собираетесь оставить в ней предметы интерьера, не всегда оправдано.

Начнем с того, что уже стало рыночной практикой. Почти во всех квартирах нового фонда при продаже остается встроенная мебель и кухонный гарнитур, иногда – с встроенной бытовой техникой.

Статистика цен показывает, что это уже не считается поводом добавить лишние десятки тысяч к цене квартиры. Но преимуществом при выборе встроенная мебель будет (если она в хорошем состоянии, конечно же).

Но как расценивать ситуацию, когда продавец собирается оставить в квартире всю мебель, да еще и бытовую технику ? Увы, но времена тотального дефицита уже прошли, и б/у может заинтересовать только тех, кто покупает квартиру для сдачи в аренду. А таких покупателей во время кризиса немного.

Чтобы понять, влияет ли мебель на , мы проанализировали сегмент вторичной недвижимости 1,2,3 Микрорайонов в Тюмени, рассматривая предложения сопоставимых квартир с мебелью и без.

Анализ позволил разделить сопоставимые группы на несколько сегментов. В первом оказались квартиры из категории низких цен (от 44,5 до 50 тыс. руб./кв.м), во втором – средние по ценам предложения (50 -60,5 тыс. руб./кв.м), в третьем – квартиры с высокими ценами (от 70,0 до 80,5 тыс. руб. за кв.м).

Напомним, что средняя стоимость предложения в районе на момент проведения исследования – 54 824 руб./кв.м.

Как показало исследование, поправка на наличие в мебели в квартире зависит от того, в какой ценовой сегмент попадает предложение. Результаты сведены в таблицу:

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  • В нижнем ценовом сегменте, для большинства случаев, действительна ситуация, когда продавец не повышает цену на квартиру. Скорее мебель остается, как «нагрузка», а состояние ее таково, что доплачивать за нее никто не будет.
  • В среднем ценовом сегменте встречаются как ситуации, в которых за мебель не доплачивают, так и ситуации, когда мебель является причиной для продавца, чтобы поднять цену (причем, весьма значительно). Здесь все зависит от состояния мебели и/или техники. Современные модели в хорошем состоянии как раз и могут поднять цену на те самые +15%, а старая мебель и техника уже не станут фактором повышения.
  • Высокий ценовой сегмент показывает небольшие, но стабильные поправки на наличие мебели и бытовой техники при продаже квартиры. Разумеется, здесь априори понимается, что вещи находятся в хорошем состоянии, это импортные и современные модели.

ООО «АГА Т-Оц ен ка» предлагает консультационные услуги по расчету возможной стоимости продажи вашего имущества с учетом всех факторов формирования рыночной цены. Расценки на консультационные услуги приведены в нашем

При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки - на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример - если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

  1. без отделки - отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
  2. простая отделка - стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
  3. улучшенная отделка - стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу — плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
  4. высококачественная отделка - в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В определении цены наиболее важны цены на квартиры в вашем доме с таким же числом комнат, затем все прочие квартиры в нем, затем квартиры в похожих домах в вашем районе. Для отбора «похожих» домов мы выполнили исследование по типологизации жилого фонда Москвы и МО.

ОЦЕНКА КВАРТИРЫ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения, а для жилой недвижимости (квартир) и по физическим характеристикам (количеству комнат, общей площади, типу здания и др.). Все отобранные аналоги сводятся в таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.

Оценка квартиры сравнительным подходом

Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Поправка На Наличие Мебели При Оценке Квартиры

VÔœ8+.k d˝õ O-w¥ˇØ≈t‰&ÂÖ-6àÖàT ≠ »$ëI1*I$íRíI$î§íI%)$íIJI$íRíI$ˇœ∑‚ô?Û̯´∑œÙc…≥¨¶ ’ˆ$íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íî®uOÃ˘ˇ>PÍüôÛ˛™t…÷I›∂íI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $H$¶aL¶ í+K0,g©°˙=¸ˇÿ§ D©A ¨ö–pºg/˘˚?ÆÔ Ωò/À˛

Для того, чтобы внести ясность, приведем пример – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

Корректировка на мебель при оценке квартиры

Это обычная практика. Не будем от нее отходить. Учтите, иногда в документах бывают расхождения. В любом случае, первоочередное значение имеет свидетельство. Только необходимо помнить, что при таком расчете нужно использовать величину площади квартиры без учета холодных помещений (лоджий, балконов).

В соответствии с законодательством, оценщик обязан применить все три подхода к оценке или обосновать невозможность применения того или иного подхода, поэтому некорректно утверждать, что один отчет лучше другого за счет того, что в нем использовано два подхода вместо одного.

Поправка На Наличие Мебели При Оценке Квартиры

Использование метода парных продаж подразумевает сравнение двух предложенных для продажи объектов, которые являются точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, этажа), что объясняет разницу в цене этих объектов. Важно, что остальные параметры объекта оценки и аналога должны быть одинаковыми.

После отбора аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом квартиры в цены аналогов вносятся корректировки, которые учитывают различия между аналогами и объектом оценки. Корректировки могут быть как повышающими, так и понижающими. Могут быть процентными или абсолютными (из расчета за 1 кв.м. площади квартиры).

Оценка квартиры

Важной корректировкой является корректировка на торг, учитывающая, что обычно цена сделки ниже цены, по которой объект выставлен на открытом рынке. Для квартир скидка на торг обычно варьируется от 2,5% до 5%. Соответственно, для квартиры стоимостью порядка двух миллионов скидка на торг составит 50 – 100 тыс. рублей. Очень часто заказчик оценки не учитывает этой скидки или полагает спорным ее размер, однако учет скидки на торг является обязательным требованием при оценке квартиры для оформления ипотеки.

С услугами оценщиков рано или поздно приходится сталкиваться почти всем. Подавляющее большинство заказчиков данного вида работ – люди, желающие оформить ипотеку; также оценка является необходимой процедурой при оформлении наследства, проведении рефинансирования, разделе имущества в судебном порядке и в некоторых других случаях. В настоящей статье описаны нюансы оценки квартиры, часто вызывающие недоумение со стороны заказчиков.

Поправка на этажность дома при оценке квартир

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Акция проходит до конца текущего месяца. Подробности у менеджера. Чтобы узнать, сколько стоит оценка вашей квартиры, звоните: Мы предлагаем Вам услугу оценка квартиры on-line . Следует помнить, что эта оценка является приблизительной и не имеет юридической силы.

Поправка на этаж при оценке квартир

4.2.4. Потребность в ремонте (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.

Выведение средних цен продажи и аренды для помещений торгового назначения, расположенных на первых этажах жилых и административных зданий и для расположенных в цоколе и подвале зданий в зависимости от ценового пояса* г.Ектеринбурга. При этом используются цены предложений, а не реальные цены сделок с объектами недвижимости, цена продажи и аренды объектов выведена в формате стоимости за 1 кв.м.

Оценка стоимости квартиры

Главным аргументом отказа от применения доходного подхода служит то, что при анализе предложений на рынке аренды жилья г. Перми выявлены переменные факторы, такие как: наличие мебели, бытовой техники, телефона, качество ремонта, «чистота» помещений и прочие, которые сложно выявить на этапе сбора информации. Данные факторы выявляются обычно только при непосредственном осмотре жилого помещения и могут существенно повлиять на стоимость месячной арендной платы, разница может достигать ориентировочно до 1,5 раз. Наличие таких факторов и усложняет расчет дохода, который может приносить объект. Также эти факторы влияют на расчет ставки капитализации в рамках доходного подхода, что также затрудняет дальнейшие расчеты и определение стоимости объекта.

2. Для определения стоимости замещения части помещений необходимо сначала рассчитать стоимость замещения всего здания. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов здания, в котором расположен объект оценки.

Как самостоятельно оценить квартиру в столице

— Чем больше площадь квартиры, тем меньше ее ликвидность, — объясняет Арслан Айнакулов. — Ее намного сложнее продать. Соответственно, цена за квадратный метр у большой квартиры будет меньше. Допустим, у нас есть ЖК «Солнечный город». Там есть квартиры и по 25 «квадратов» и по 30. То есть, заходишь — там сразу комната и больше ничего нет. Там квадратный метр достигает 3000 долларов. Если мы смотрим квартиру на левом берегу, площадью 70 «квадратов», там за квадратный метр будет такая же стоимость — 2500-3000 долларов.

Объект-аналог должен быть расположен в максимальной близости от объекта оценки. Идеально, если в этом же доме или ЖК. В Астане, в принципе, нет проблем с выбором вариантов. Поэтому найти похожую на вашу квартиру в том же жилищном комплексе, обычно, не является проблемой. По приоритетам критерии распределяются в следующей последовательности: жилой дом, улица, район города.

Начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис»,
действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083)

При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.

Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры - на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.

1. Корректировка на торг

При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет 7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 7%.

2. Корректировка на дату продажи (предложения)

Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно - тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.

Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки.

3. Корректировка на условия сделки

При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки - на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример - если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

4. Корректировка на право собственности

На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.

Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки.

5. Корректировка на местоположение

Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.

Корректировка составляет до 15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает ее цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до квартиры, а именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).

6. Корректировка на этаж

При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость - это на каком именно этаже расположена квартира - на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах

Корректировка на этаж составляет 15% - на первый этаж и 10% - на последний.

7. Корректировка на класс качества отделки

Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%.

Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой.

При этом выделяют четыре вида отделки:

  1. без отделки - отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
  2. простая отделка - стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
  3. улучшенная отделка - стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
  4. высококачественная отделка - в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.

8. Корректировка на тип дома

При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%.

Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.

9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше - имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни.

При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь - каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.

Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни.

10. Корректировка на вид из окон

Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто - при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали - стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны - и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки.

11. Корректировка на наличие балкона/лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

12. Корректировка на санузел

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартиретолько один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки.

13. Корректировка на ликвидность доли в квартире

Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.

При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли.

При применении корректировки на ликвидность доли в квартире, она составляет от 10 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также характеристики всей квартиры.

Методики расчета стоимости квартиры достаточно широко освещены и теоретически разработаны, чему свидетельствует огромное количество литературы и методических рекомендаций по оценке.
Этому способствует и развитый рынок недвижимости. Причем, количество предложений одинаково разнообразно и на первичном и на вторичном рынке жилья.

Текущим законодательством и федеральными стандартами оценки установлено требование в использовании трех основных подходов к оценке: сравнительный, затратный и доходный подходы. Однако в случае с оценкой недвижимости, представляющей собой квартиру, затратный и доходный подход малоприменимы. Оценка рыночной стоимости квартиры проводится посредством применения сравнительного подхода. Алгоритм проведения следующий: подбирается 7-10 аналогов недвижимости, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. В случае несоответствия или отличий от объекта оценки вводятся корректирующие коэффициенты. Как показывает практика, основными корректировками являются:

  • На местоположение объекта
  • Корректировка на физические характеристики (площадь квартиры, соотношение полезной площади к общей, наличие мебели, тип отделки, размер кухни, тип санузла, этаж расположения квартиры в доме, наличие балкона/лоджии)
  • На наличие и тип автопарковки

Далее, после применения соответствующих корректировок, выделяется средняя рыночная стоимость 1 кв.м. квартиры. Причем, необходимо отметить существование разницы между понятиями «рыночная стоимость» и «цена продажи». Оценщик определяет рыночную стоимость объекта, под которой понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции» (Федеральный стандарт оценки №2 Цель оценки и виды стоимости). Это означает, что все участники сделок осведомлены о условиях и свободны в своих решениях. Рыночная стоимость и есть предмет исследований и расчетов Оценщика. Цена продажи же может быть продиктована факторами, не подпадающими под данные ограничения, что принципиально различает экономический смысл данных определений.

Данное различие очевидно на примере оценки доли квартиры. А между тем, в необходимости подобной оценки убеждается большое количество граждан: это и вступление в наследство, коим подчас является часть квартиры, и судебные процедуры при разделе имущества, например, при разводе и, в конце концов, сделки по купле-продаже соответствующих долей квартиры.

В оценочной практике среди специалистов здесь нет единой точки зрения. Основная дискуссия возникает вокруг необходимости применять корректировки, скидки на 1 кв.м. доли квартиры по сравнению с 1 кв.м. квартиры как единого объекта недвижимости. Данной неразберихе способствует и отсутствие полноценного рынка сделок купли-продажи долей квартиры.

Прежде всего, необходимо иметь ясное представление о контексте и юридических нюансах, при котором возникает необходимость оценки. Первое, что необходимо определить – что представляет из себя оцениваемая доля квартиры – может ли она быть выделена в натуре, в виде комнаты. Если ответ – да, то здесь работают классические методы оценки доли как отдельного помещения, комнаты.
Приобретение доли в квартире сопряжено с рядом сложностей, что обязывает снижать стоимость квадратного метра при оценке доли квартиры, однако следует отметить что данные проблемы и неудобства затруднительно перевести в денежное выражение.

Каждый совладелец имеет равные права на ту долю в квартире, которая за ним закреплена. Когда оценка доли в квартире повышает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, Оценщик ставит совладельцев в несколько неравное положение, так как покупающая сторона должна заплатить за право собственности на всю квартиру больше, чем в случае приобретение аналогичной квартиры на открытом рынке. Если же оценка доли в квартире снижает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, продающая сторона не имеет возможности за вырученные средства приобрести равнозначный объект недвижимости.

В данном случае, следует исходить из сути сделки с соответствующей долей. Например, в случае выкупа оставшейся доли квартиры у других собственников – стоимость доли может увеличиваться, т.к. в данной ситуации покупается часть квартиры, обеспечивающее единство права собственности, т.е. наблюдается синергический эффект – т.е. покупается нечто большее, чем часть квартиры. Когда же речь идет о покупке доли третьих лиц, тогда, возможно, применение понижающих корректировок.

Но ни повышение стоимости единицы площади доли квартиры, ни снижение по отношению к стоимости единицы площади всей квартиры невозможно точно рассчитать, а можно лишь предположить. Следует отметить, что при этом цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости доли квартиры.
Таким образом, Оценщиками должна использоваться стоимость 1 кв.м. доли квартиры соответствующей стоимости 1 кв.м. квартиры в целом при условии соблюдения ст. 250 «Преимущественное право покупки» ГК РФ, гласящей следующее: «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», что означает обязательное соблюдение законной процедуры предоставления права совладельцев квартиры приобрести данную долю в преимущественном режиме.